Trên thực tế không ít khách hàng hiểu lầm về thời hạn sử dụng căn hộ chung cư là 50 năm và sau thời gian đó khách hàng sẽ “mất trắng” tài sản của mình. Vậy thời hạn sử dụng chung cư là bao lâu? Tương lai của căn hộ sau 50 năm sẽ như thế nào? Và đất 50 năm là gì? Bài viết dưới dây sẽ giải đáp vấn đề rất được khách hàng quan tâm này.
Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư: 50 năm hay lâu dài?
Hầu hết các dự án chung cư tại Việt Nam và trên thế giới đều có những quy định liên quan đến thời hạn sở hữu nhằm đảm bảo mục đích sử dụng và cân bằng quỹ đất, đặc biệt ở các thành phố lớn. Riêng tại Việt Nam, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư sẽ dựa theo cấp công trình xây dựng và kiểm định tuổi thọ công trình, căn cứ vào Luật Nhà ở 2014 và các Thông tư, Nghị định liên quan.
Theo khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư năm 2014: “Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư.”.
Như vậy, khách hàng mua căn hộ chung cư nghĩa là khách hàng có quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng phần đất chung dung để xây dựng tòa căn hộ đó (cùng với những chủ sở hữu căn hộ khác). Như vậy, về thời hạn sử dụng cơ bản của căn hộ sẽ được thể hiện như sau:
– Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư: Được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư (theo khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014).
– Thời hạn sử dụng phần đất xây dựng chung cư: Sử dụng lâu dài
*Phân cấp các công trình xây dựng dân dụng và thời gian sở hữu được phân loại như sau:
– Công trình dân dụng cấp đặc biệt: Là nhà ở có tổng diện tích sàn lớn hay bằng 15.000m2 (≥15.000m2) hay có chiều cao trên hay bằng 30 tầng (≥30 tầng).
– Công trình dân dụng cấp 1: Là nhà ở có tổng diện tích sàn từ 10.000m2 đến dưới 15.000m2 (từ 10.000m2 < 15.000m2) hay có chiều cao từ 20 đến 29 tầng. Thời hạn sổ hồng chung cư công trình cấp 1 là trên 100 năm.
– Công trình dân dụng cấp 2: Là nhà ở có tổng diện tích sàn từ 5.000m2 đến dưới 10.000m2 (từ 5.000m2 < 10.000m2) hay có chiều cao từ 9 đến 19 tầng. Thời hạn sổ hồng chung cư công trình cấp 2 là 50 – 100 năm.
– Công trình dân dụng cấp 3: Là nhà ở có tổng diện tích sàn từ 1.000m2 đến dưới 5.000m2 (từ 1.000m2 < 5.000m2) hay có chiều cao từ 4 đến 8 tầng. Thời hạn sổ hồng chung cư công trình cấp 3 là 20 – 50 năm.
– Công trình dân dụng cấp 4: Là nhà ở có tổng diện tích sàn dưới 1.000m2 hay có chiều cao nhỏ hơn hay bằng 3 tầng (≤ 3 tầng). Thời hạn sổ hồng chung cư công trình cấp 4 là 20 năm.
⭐ Xem thêm: Thị trường BĐS Đông Sài Gòn hậu Covid-19
Tương lai của căn hộ chung cư khi hết thời hạn sử dụng sẽ như thế nào?
Bất kỳ công trình xây dựng dân dụng nào sau một thời gian sử dụng, chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ thiên nhiên, con người,… cũng sẽ bị xuống cấp và cần phải được cải tạo để tiếp tục sử dụng. Đối với các công trình căn hộ chung cư, sau khi hết niên hạn sử dụng sẽ được thẩm định lại toàn bộ để đưa ra kết luận về tương lai của công trình và những quyền lợi của chủ sở hữu. Cụ thể:
♦️ Được tiếp tục sử dụng nếu công trình vẫn đảm bảo chất lượng
Tại Điểm a, Khoản 2, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp công trình chung cư vẫn còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu sẽ tiếp tục được sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trừ trường hợp căn hộ chung cư đang nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch được phê duyệt.
Bên cạnh đó, nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ hoặc chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
♦️ Được bố trí chỗ ở hoặc tái định cư nếu công trình không đảm bảo chất lượng, phải phá dỡ để cải tạo và xây dựng lại
Đối với trường hợp nhà chung cư không đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng, có nguy cơ sập đổ cao, căn cứ khoản 1 Điều 116, Luật Nhà ở năm 2014, các chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được bố trí tái định cư tùy theo từng trường hợp:
- Chủ sở hữu có thể được bố trí nhà ở và đất ở tái định cư tùy theo từng địa phương nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ.
- Chủ sở hữu sẽ được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà cũ nếu có nhu cầu tái định cư tại chỗ.
- Trường hợp công trình chung cư được nhà nước đầu tư cải tạo có giá trị chênh lệch với nhà ở cũ thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.
- Trường hợp chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ chung cư thỏa thuận cải tạo, xây dựng lại công trình chung cư thì phần giá trị chênh lệch sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa hai bên.
Như vậy, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư không phải chỉ trong 50 năm như nhiều khách hàng vẫn lầm tưởng mà tùy thuộc vào kết luận kiểm định công trình chủ sở hữu căn hộ sẽ được gia hạn thêm thời gian, hoặc bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật.
*Quý khách hàng có thể quan tâm: Dự án Căn hộ chuẩn Nhật kiểu mẫu của Tây Sài Gòn
