Sau nhiều năm triển khai, đô thị The Global City đã bước qua giai đoạn “nằm trên bản vẽ”. Một phần hạ tầng, nhà ở và không gian đô thị đã hình thành, nhưng mức độ trưởng thành của toàn khu vẫn là câu hỏi cần được kiểm chứng.

Với người mua ở, đô thị The Global city đã đủ độ “chín” để an cư? Với nhà đầu tư, dư địa tăng trưởng có còn hấp dẫn? Dưới góc nhìn cố vấn độc lập của REB, bài viết sẽ phân tích ưu và nhược điểm của The Global City một cách sòng phẳng, từ những giá trị đã được chứng minh đến các yếu tố vẫn cần kiểm chứng, để người mua có thêm cơ sở trước khi quyết định xuống tiền.

Ưu điểm đại đô thị The Global City

Vị trí kết nối & Động lực từ hạ tầng khu Đông

Đô thị The Global City nằm tại phường Bình Trưng, trong mạng lưới các trục giao thông quan trọng như Liên Phường, Đỗ Xuân Hợp, Mai Chí Thọ và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Lợi thế vị trí này đang được củng cố khi nhiều công trình hạ tầng lớn đã hiện hữu hoặc bước vào giai đoạn hoàn thiện.

Ở lớp hạ tầng hiện hữu và sắp hoàn thiện:

• Trục Liên Phường đã đưa vào khai thác, giúp đô thị The Global City kết nối nhanh hơn đáng kể tới Xa lộ Hà Nội, Thảo Điền, Thủ Thiêm và các khu đô thị phía Đông.
• Nút giao An Phú đã đưa vào sử dụng một số hạng mục như cầu vượt N2 và hầm chui HC1-02; các hạng mục còn lại tiếp tục được triển khai, với mục tiêu hoàn thành toàn bộ dự án vào 30/4/2027.
• Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đang được mở rộng, nâng năng lực khai thác trên hành lang kết nối TPHCM với Long Thành và Đồng Nai.

Ở lớp động lực dài hạn: 

• Sân bay Long Thành dự kiến khai thác thương mại từ cuối năm 2026
• Metro Thủ Thiêm – Long Thành do Thaco triển khai, hoàn thành năm 2030 – được định hướng kết nối khu trung tâm TP.HCM với sân bay Long Thành, tạo thêm một phương thức giao thông liên vùng hiện đại trong tương lai. 
• Khu liên hợp Thể dục Thể thao Quốc gia Rạch Chiếc do Sun Group triển khai cũng đã khởi công, bổ sung thêm một cực thể thao – sự kiện quy mô lớn cho khu Đông.

→Nếu chỉ nhìn đô thị The Global City dưới góc độ “gần trung tâm”, lợi thế vị trí của dự án vẫn chưa được nhìn hết. Điều đáng chú ý hơn là đô thị The Global City đang nằm giữa hai dòng kết nối: một hướng vào trung tâm TP.HCM, một hướng mở về Long Thành – Đồng Nai. Khi các lớp hạ tầng lần lượt hoàn thiện, vị trí này có cơ sở để được củng cố cả về khả năng tiếp cận đô thị lẫn kết nối liên vùng, qua đó mở rộng bán kính hoạt động của toàn khu vực.

Từ “kỳ vọng bản vẽ” sang một đô thị đã có giá trị hiện hữu 

Sau vài năm triển khai, đô thị The Global City đã hình thành những hạng mục đủ để người mua trực tiếp kiểm chứng thay vì chỉ hình dung qua phối cảnh:

• Kênh đào nhạc nước, City Park và hệ thống cảnh quan, đường nội khu đã hoàn thiện và đưa vào khai thác, tạo nên diện mạo thực tế của đô thị. Đây cũng là nơi diễn ra các sự kiện giải trí, nhạc hội lớn như Anh Trai Vượt Ngàn Chông Gai, Chị Đẹp Concert cùng các hoạt động vui chơi, qua đó cho thấy đô thị The Global City đã bắt đầu hình thành dòng người và hoạt động thực tế bên ngoài phạm vi cư dân nội khu.
• Trường King’s College Wimbledon đang thi công đến tầng 2, dự kiến đón khóa học đầu tiên vào tháng 8/2027.
• Phân khu SOHO – khu nhà phố đầu tiên của đô thị – đã bàn giao, có sổ hồng và đi vào hoạt động.
• Ở khối cao tầng, Masteri Grand View đã hoàn thành phần thô, cơ bản hoàn thiện mặt ngoài và dự kiến bàn giao trong năm 2026; Lumière Midtown đang tiếp tục thi công đến tầng 5. 

Những dữ kiện này làm thay đổi đáng kể bản chất rủi ro của đô thị The Global City: người mua không còn phải đặt cược hoàn toàn vào phối cảnh, mà có thể trực tiếp kiểm chứng chất lượng thi công, không gian công cộng, mức độ vận hành và tốc độ triển khai các phân khu tiếp theo. Rủi ro “dự án trên giấy” vì vậy đã giảm đáng kể; nhưng “đã hình thành” vẫn chưa đồng nghĩa “đã trưởng thành”. 

Quy hoạch đồng bộ & Năng lực phát triển từ Masterise Homes

Đô thị The Global City được quy hoạch trên quy mô khoảng 117 ha, theo mô hình “Live – Work – Play”, với sự tham gia của đơn vị tư vấn quốc tế Foster+Partners. Giá trị của quy hoạch không chỉ nằm ở thiết kế, mà ở việc nhà ở, thương mại, giáo dục, giải trí và không gian công cộng được tổ chức trong cùng một tổng thể — yếu tố có thể tạo nên lợi thế về chất lượng sống và sức hút so với các dự án riêng lẻ nếu được triển khai đúng định hướng.

Masterise Homes là cái tên quen thuộc ở phân khúc cao cấp với các dự án như Masteri Thảo Điền, LUMIÈRE Riverside, Masteri Centre Point, Grand Marina Saigon và nhiều dự án hợp tác cùng các thương hiệu quốc tế như Marriott, JW Marriott, Ritz-Carlton. Nhiều dự án đã đi vào vận hành, cho thấy kinh nghiệm của doanh nghiệp không chỉ nằm ở phát triển sản phẩm mà còn ở giai đoạn vận hành.

Nhược điểm người mua cần cân nhắc trước khi xuống tiền

Đô thị trong “khoảng trễ” vận hành & Bài toán sức khỏe thương mại cần được chứng minh bằng dòng tiền 

Đô thị The Global City đã hình thành rõ diện mạo và thu hút lượng lớn người đến trải nghiệm qua các hoạt động, sự kiện. Tuy nhiên, phần cứng đã hiện hữu không đồng nghĩa hệ sinh thái đã trưởng thành. Những cấu phần quan trọng đối với đời sống hàng ngày như trung tâm thương mại, bệnh viện và hệ thống trường học vẫn đang tiếp tục triển khai. Với người mua ở thực, điều này đồng nghĩa phải chấp nhận một giai đoạn đô thị tiếp tục hoàn thiện, trong đó chất lượng sống và mức độ thuận tiện chưa thể đánh giá như một khu đô thị đã vận hành ổn định.

Với nhà đầu tư, bài toán đáng chú ý hơn nằm ở khả năng chuyển hóa dòng người thành dòng tiền. Các sự kiện có thể tạo lượng khách rất lớn trong từng thời điểm, nhưng chưa đủ để chứng minh sức khỏe thương mại dài hạn. Thực tế tại SOHO cho thấy mức độ lấp đầy và khai thác kinh doanh chưa đồng đều: bên cạnh những căn đã hoạt động, vẫn còn sản phẩm đang tìm khách thuê. Vì vậy, cần nhìn vào tỷ lệ lấp đầy, khả năng duy trì hoạt động kinh doanh, sức mua và doanh thu thực tế, thay vì chỉ nhìn lượng người đến dự án.

Góc nhìn REB: Nhược điểm hiện tại của đô thị The Global City không phải là “không có người đến”, mà là chưa chuyển hoàn toàn từ một điểm đến có sức hút thành một hệ sinh thái sống và kinh doanh có nhịp vận hành ổn định mỗi ngày. Với người mua ở, đó là khoảng thời gian phải chờ đô thị hoàn thiện; với nhà đầu tư, đó là khoảng thời gian cần được tính vào bài toán hiệu suất khai thác và thời gian thu hồi vốn.

Nguồn cung cạnh tranh lớn trong nội khu và toàn khu Đông 

Quy mô 117 ha giúp đô thị The Global City phát triển nhiều loại hình từ SOHO, shophouse đến căn hộ cao tầng, nhưng đồng thời cũng tạo ra một mặt trái: nguồn cung và mức độ cạnh tranh ngay trong chính nội khu. Khi nhiều sản phẩm cùng được phát triển theo từng giai đoạn, người mua, khách thuê và dòng tiền khai thác có thêm nhiều lựa chọn thay thế.

Áp lực cạnh tranh còn đến từ khu vực lân cận. Bên cạnh các đô thị đã hiện hữu, thị trường tiếp tục có thêm nguồn cung mới như The Prive, Palm City, Gladia, Imperia Sensa Park… Khi ngày càng nhiều dự án cùng hưởng lợi từ hạ tầng khu Đông, riêng yếu tố “vị trí khu Đông” sẽ khó tạo ra lợi thế. Người mua và khách thuê có nhiều lựa chọn hơn, buộc tài sản phải chứng minh giá trị đủ khác biệt để duy trì sức hấp dẫn, thanh khoản và dư địa tăng trưởng.

Đây không phải điểm yếu khiến đô thị The Global City mất lợi thế, mà là rủi ro định giá cần được tính vào quyết định xuống tiền. Người mua nên đặt tài sản lên cùng một mặt bằng so sánh: giá/m², tổng vốn cần bỏ ra, sản phẩm thay thế trong cùng phân khúc, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản thứ cấp. Nếu đô thị The Global City có mức giá cao hơn, câu hỏi quan trọng nhất là: phần chênh lệch đó đang được trả cho giá trị khác biệt nào?

Ai phù hợp sở hữu đô tài sản trong đô thị The Global City

Đối với khách mua ở:

• Phù hợp nếu: Năng lực tài chính vững vàng, không phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy ngân hàng (kiểm soát mức vay an toàn dưới 60% giá trị tài sản), ưu tiên chuẩn sống quốc tế với hệ sinh thái tiện ích nội khu bài bản, và sẵn sàng chấp nhận đồng hành thêm 1 – 2 năm để đại đô thị lấp đầy hạ tầng hoàn chỉnh.
• Trước khi mua nên: Khảo sát thực tế công trình vào nhiều khung giờ khác nhau (đặc biệt vào giờ cao điểm sáng/chiều và các tối cuối tuần) để đánh giá thực trạng giao thông kết nối cũng như mức độ tiếng ồn. Đồng thời, hãy đặt tài sản định mua lên cùng một cán cân so sánh về đơn giá (giá/m²), chính sách bán hàng từ chủ đầu tư và chất lượng sử dụng thực tế so với các dự án phân khúc cao cấp kế cận trong bán kính 3 – 5km. 

Đối với nhà đầu tư: 

• Phù hợp nếu: Tầm nhìn trung – dài hạn (trên 1 năm), có dòng tiền ổn định và không bị áp lực bán nhanh tất toán nợ. 
• Trước khi mua nên: Không chỉ nhìn vào câu chuyện kỳ vọng tăng giá. Hãy đối chiếu sòng phẳng định giá BĐS quanh khu vực, rà soát sâu các chính sách ưu đãi tài chính từ Chủ đầu tư (như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất). Đặc biệt, phải đến trực tiếp công trường dự án để cảm nhận thực tế tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao và mức độ hình thành cộng đồng cư dân thực tế trước khi xuống tiền.