MỤC LỤC
Sau thời gian tăng trưởng sốt nóng, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng với nhiều khó khăn bủa vây. Trải qua chu kỳ phát triển, thanh lọc thì đầu năm 2023, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến khởi sắc. Nhiều nhà đầu tư quay lại thị trường với xu hướng đầu tư mới.
“Ngắm lại” thị trường bất động sản giai đoạn 2019 – 2022
Nếu giai đoạn 2019 – 2021 được các nhà đầu tư nhớ đến như thời “thịnh vượng” thì cuối năm 2022 chính là năm “đóng băng” của thị trường bất động sản.
Giai đoạn thị trường nóng 2019 – 2021, sốt đất toàn quốc
Năm 2019 thị trường bất động sản hoạt động khá sôi động về nguồn cung, số lượng giao dịch, giá cả, dư nợ tín dụng và vốn đầu tư nước ngoài. Thời điểm giữa năm 2019, sốt đất diện rộng đã diễn ra từ Bắc vào Nam. Đây được xem là “cơn sốt” có nhiệt độ lớn nhất năm khi tại hàng loạt khu vực, giá bất động sản tăng chóng mặt.
Một số nơi như Phan Thiết, Bảo Lộc, Phan Thiết,.. tăng gấp 2 – 3 lần chỉ trong vòng 3 tháng. Ngoài ra, tại những khu vực du lịch phát triển du lịch như: Đà Nẵng, Nha Trang, Đà Lạt, Phú Quốc,.. giá đất cũng tăng 30 – 50%. Nguyên nhân chính xuất phát từ hành vi của nhiều môi giới lợi dụng thổi phồng thông tin về quy hoạch hạ tầng, quy hoạch dự án dẫn đến hiện tượng đầu cơ mua đất, hút tiền vào bất động sản.Thời điểm cũng có rất nhiều nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu cơ thu về lợi nhuận khá tốt.
Năm 2020, 2021 diễn ra đại dịch Covid-19 gây ảnh hưởng nặng nề tới nền kinh tế khiến thị trường bất động sản trầm lắng lại. Ngoài sự nổi lên của phân khúc căn hộ với số lượng giao dịch khá cao thì các bất động sản du lịch, đất nền đầu tư lại chứng kiến sự sụt giảm và đi ngang. Những khó khăn trong đại dịch tạo nên cú sốc khá lớn cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư giữ tâm lý thận trọng và cầm chừng, nhu cầu du lịch hạn chế, giãn cách xã hội cũng khiến hàng loạt dự án không thể mở bán trong thời điểm đó.
Năm 2022, thị trường biến động khó lường và đóng băng vào cuối năm
Bước ra khỏi đại dịch covid – 19, thị trường bất động sản 2022 đã có nhiều cơ hội để hồi phục và phát triển. Điển hình như Quý I và Quý II, thị trường bất động sản có lượng giao dịch lớn, được các nhà đầu tư đánh giá là một kênh đầu tư sôi động, có khả năng sinh lời cao. Không chỉ căn hộ, đất nền tại các đô thị lớn, không ít người tìm đến “vùng sâu vùng xa” để săn đất.
Tưởng chừng những gam màu sáng trong thị trường bất động sản đầu năm 2022 sẽ được kéo dài, nhưng giữa năm thị trường địa ốc đã “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng do nhiều khó khăn đè nén. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý nhà đầu tư e ngại, thiếu niềm tin. Mọi giao dịch thời điểm đó bị trì hoãn, đa số các dự án đang triển khai phải bấm nút “tạm dừng”. Thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn “đóng băng”.
Lúc này, chính phủ đã có loạt động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đồng thời, nhiều chính sách mới về đất đai, minh bạch thông tin thị trường, thuế đã được ban hành. Đây chính là tín hiệu tích cực, cơ sở để thị trường bất động sản 2023 có cơ hội hồi phục sau khi trải qua giai đoạn thanh lọc, bất động sản trở về với giá trị thực.
Phác thảo bức tranh thị trường bất động sản năm 2023
Trong đầu năm 2023 thị trường bất động sản có sự khởi sắc, ngân hàng có room tín dụng mới và ưu tiên cấp nguồn cho các dự án đủ điều kiện về mặt pháp lý; Luật Đất đai 2023 hứa hẹn sẽ giải quyết bài toán đền bù giải phóng mặt bằng, gỡ vướng pháp lý cho nhiều dự án; Đầu tư công được đẩy nhanh thúc đẩy phát triển kinh tế vùng miền…Lúc này, nhiều nhà đầu tư bất động sản bắt đầu tham gia lại vào thị trường với hai xu hướng mới:
Đầu tiên phải kể đến nhóm nhà đầu tư săn bất động sản ngộp, chớp lấy thời cơ “bắt đáy” khi những những nhà đầu tư dùng đòn bẩy đuối sức. Thực tế lúc dòng vốn bị siết chặt, nhiều nhà đầu tư rơi vào tình cảnh kẹt vốn, “ngộp hàng”, song khó khăn của người khác lại là cơ hội của mình. Lúc này, những nhà đầu tư có tài chính tốt dễ dàng mua được bất động sản sở hữu vị trí đẹp, tiềm năng với giá cực kỳ tốt và chờ 2 – 3 năm thị trường phục hồi sẽ có khả năng sinh lời cao.
Bất động sản mua xong để đó đợi tăng giá rồi bán lại được xem là kênh đầu tư “lãi vốn”, mua đi bán lại kiếm lời. Ưu điểm của xu hướng này là nếu được như kỳ vọng, dự tính cộng thêm yếu tố may mắn thì nhà đầu tư sẽ có được lợi nhuận rất tốt, tăng trưởng giá trị bất động sản từ 30 – 40%. Nhưng nhược điểm chính là những nhà đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm, không chuyên thường dễ mua phải những bất động sản gặp vấn đề về pháp lý, mang lại rủi ro đáng tiếc, dễ dàng “xa bờ”.
Nhóm nhà đầu tư còn lại chính là ưu tiên mua bất động sản an toàn, có dòng tiền đều đặn, điển hình như: mua căn hộ/ nhà phố cho thuê, mua shophouse/biệt thự/toà nhà cho thuê kinh doanh.
Ưu điểm của bất động sản cho thuê chính là tạo ra được dòng tiền theo chu kỳ (theo tháng, theo quý, theo năm). Đây là xu hướng đầu tư bất động sản phổ biến trong thời điểm này, khi mà bất động sản trở về giá trị thực. Tài sản của nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận kép, không chỉ mang lại dòng tiền thụ động mà còn tăng giá trong tương lai ít hoặc nhiều tùy vào vị trí dù thị trường biến động như thế nào. Bởi các bất động sản cho thuê thường phải đảm bảo những yếu tố về khai thác nhu cầu thực, sở hữu vị trí đẹp, tập trung cộng đồng cư dân đông đúc hay cộng hưởng tiềm năng từ các dự án hạ tầng đang hoặc chuẩn bị được triển khai.
Đầu tư bất động sản cho thuê thích hợp cho cả nhà đầu tư chuyên và không chuyên trên thị trường, miễn là sở hữu nguồn vốn tốt. Nhà đầu tư nhận mức lợi nhuận ổn định và an toàn, không cần phải bán tài sản khi thấy chu kỳ xấu xảy ra. Còn nhược điểm của xu hướng này là lợi nhuận chỉ giữ mức ổn định chứ không thể đột biến sinh lời như đầu tư bất động sản “lãi vốn”.
Dự kiến trong năm 2023, hai kênh đầu tư dòng tiền và lãi vốn vẫn được các nhà đầu tư áp dụng rộng rãi. Mỗi xu hướng trong giai đoạn này sẽ có những ưu và nhược điểm riêng, do vậy nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng kênh đầu tư phù hợp để có được lợi nhuận tốt nhất.
>>> Xem thêm: Thị trường căn hộ khu Đông Sài Gòn vẫn dẫn đầu nhu cầu mua ở thực
