UBND TP HCM vừa có Quyết định về việc ban hành Kế hoạch phát triển 11 đô thị nén dọc tuyến Metro và Vành đai 3 theo nghị quyết 98, với mục tiêu tối ưu hóa sử dụng đất và phát triển giao thông công cộng. Đây là bước đi đón đầu xu thế của các đô thị hiện đại trên thế giới mà còn hứa hẹn thay đổi diện mạo thị trường bất động sản.
Đầu tháng 11, UBND TP.HCM đã có Quyết định về việc ban hành Kế hoạch phát triển 11 đô thị quanh metro theo mô hình TOD dọc tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) và tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98. Theo đó, từ nay đến cuối năm sau, Thành phố sẽ thí điểm 9 vị trí xung quanh tuyến Metro số 1, Metro số 2 và Đường Vành đai 3.
Cụ thể, ở Metro số 1 là khu vực quanh ga Phước Long (khu Trường Thọ, TP Thủ Đức) với diện tích hơn 160 ha.Còn tại Metro số 2 sẽ có 3 vị trí gồm: Ô phố I/82a, Tây Thạnh (26,65 ha); Trung tâm Triển lãm và Trung tâm Thể dục thể thao quận Tân Bình (5,1 ha); Khu C30 gần ga Lê Thị Riêng (40,9 ha).
Tại Vành đai 3 sẽ có 5 vị trí gồm: Khu đất Nông trường Dừa (152,6 ha) và Khu đất Long Bình (29 ha) ở TP Thủ Đức. Khu số 8 rộng 198,4 ha ở Tân Hiệp, Khu số 6 rộng 389,3 ha tại Xuân Thới Thượng và Khu 104,9 ha ở Xuân Thới Sơn (huyện Hóc Môn).
Theo kế hoạch, trong quý II và III năm 2025 sẽ xác định ranh giới, quy hoạch và tính pháp lý của đất đai. Sau đó, quy hoạch sẽ được điều chỉnh trong quý II-IV/2025 và thủ tục lựa chọn nhà đầu tư hoàn tất vào đầu năm 2026.
Giai đoạn 2026-2028, TP dự kiến tiếp tục triển khai các khu vực TOD bổ sung, đặc biệt tại 2 vị trí ở xã Tân Hiệp (Hóc Môn) dọc Vành đai 3; khu vực xung quanh ga Tân Kiên, huyện Bình Chánh (314 ha) thuộc Metro số 3 nối dài và tuyến đường sắt TP.HCM – Cần Thơ.
TOD góp phần tạo nên các cụm đô thị vệ tinh
TOD (Transit Oriented Development) là mô hình lấy định hướng phát triển giao thông công cộng để quy hoạch, xây dựng và phát triển đô thị. Những nơi làm TOD được tăng hệ số sử dụng đất, mật độ dân số cao, từ đó thu hút nhu cầu đi và đến các đầu mối giao thông lớn.
Mô hình TOD đặt mục tiêu kiến tạo các đô thị năng động và đáng sống bằng cách tập trung việc làm, nhà ở, dịch vụ và tiện ích dọc các tuyến đường sắt đô thị (MRT) hay xe buýt nhanh (BRT). Các dự án phát triển hoặc tái phát triển theo mô hình TOD được quy hoạch theo hướng đa chức năng, kết hợp nhà ở, không gian thương mại (văn phòng, bán lẻ) và địa điểm giải trí để thu hút cư dân, người làm việc, khách mua sắm lẫn khách vãng lai.
Ở khía cạnh khác, các dự án TOD giúp tạo ra nguồn doanh thu mới, từ quảng cáo hay thuế ở không gian xung quanh và bên trong nhà ga, và doanh thu này có thể được chia sẻ giữa các bên liên quan.
Theo ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam: “Nếu được quy hoạch và triển khai hợp lý mô hình TOD có thể hạ thấp rào cản sử dụng giao thông công cộng, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, góp phần tạo ra những cộng đồng và thành phố đáng sống. Điều này đồng thời hiện thực hóa mục tiêu phát triển bền vững trong Bất động sản là tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và khuyến khích lối sống lành mạnh. Lồng ghép mô hình TOD trong phát triển dự án Bất động sản có thể tạo ra những cộng đồng bền vững, cân bằng lợi ích giữa con người, môi trường và nền kinh tế”.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, chia sẻ: “Mô hình này ở các nước trên thế giới đã áp dụng nhiều và nó tạo sự thay đổi trong nhu cầu và thói quen của người dân. Qua đó nhu cầu lựa chọn sản phẩm, lựa chọn nhà ở cũng sẽ thay đổi theo và chính yếu tố này sẽ tác động rất nhiều đến mặt bằng giá Bất động sản. Các dự án nằm trong bán kính 10-15 phút đi bộ từ metro sẽ có lợi thế lớn về giá bán và tính thanh khoản”.
Mô hình TOD trên thế giới
Những nơi làm TOD được tăng hệ số sử dụng đất, mật độ dân số cao, từ đó thu hút nhu cầu đi và đến các đầu mối giao thông lớn. Nhiều nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore đã triển khai mô hình này.
Theo đơn vị nghiên cứu thị trường Avison Young Việt Nam, ví dụ về mô hình TOD hiệu quả gần Việt Nam là tại Singapore. Đảo quốc này đã tích hợp phát triển giao thông đô thị với thiết kế và quy hoạch không gian, tạo thành một cụm các khu đô thị vệ tinh bao quanh vùng lõi trung tâm, với mạng lưới đường sắt nối các khu đô thị này với các khu công nghiệp và trung tâm thành phố.
Các khu đô thị vệ tinh này có đầy đủ tiện ích công cộng chung trong phạm vi đi bộ để giảm nhu cầu di chuyển tới khu vực khác cho các hoạt động hàng ngày của người dân. Việc áp dụng mô hình TOD của Singapore cũng gồm nhà ở xã hội giá hợp lý tại các khu vực kết nối tốt.
Hay như Metro Vancouver (Canada) là một ví dụ khi các dự án TOD phức hợp quy mô lớn hội tụ đủ nhiều sẽ tạo thành “đô thị khép kín”, thành phố bên trong thành phố.
Chính quyền và nhà phát triển Bất động sản đã tái phát triển quỹ đất thành các cụm phức hợp khép kín mật độ cao gồm nhà ở, bán lẻ, văn phòng và không gian công cộng… kết nối với các nút giao thông công cộng. Nhờ vậy Metro Vancouver có khả năng cung cấp chỗ ở cho hàng triệu cư dân mới mỗi năm.
Tại Việt Nam, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM mô hình TOD cũng đang được đẩy mạnh. Riêng TP. HCM, cuối năm nay tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên sẽ hoạt động, bước tiến hạ tầng của khu vực, quy hoạch đồng bộ và ngày càng hoàn thiện, hiện đại, thông minh. Những dự án theo xu hướng phát triển đô thị dọc Metro cũng đặc biệt được thị trường chú ý điển hình như The 9 Stellars. Nhiều nhà đầu tư nhanh nhạy nắm bắt cơ hội sở hữu khi mức giá còn tốt, dư địa tăng trưởng cao.
>>>Xem thêm: Tiềm năng đầu tư tại Khu đô thị TOD thông minh hiện đại tại TP. HCM
