MỤC LỤC
Bốn tháng đầu năm 2023, theo ghi nhận thực tế nhà cho thuê để ở có tỷ lệ lấp đầy tích cực từ 65% trở lên, mặt bằng các trung tâm thương mại trên đất vàng thành phố dù có tăng giá thuê vẫn được lấp đầy hơn 90%. Trong khi đó, nhà phố mặt tiền lại gặp tình trạng không có khách thuê, bị bỏ trống khá nhiều.
Khu thương mại và nhà cho thuê để ở có tỷ lệ lấp đầy cao
Theo ghi nhận của VnExpress tại TP. HCM từ đầu đầu năm 2023 đến 21/5/2023 cho thấy thị trường nhà cho thuê đang rơi vào trạng thái nửa sôi động, nửa trầm lắng. Đối với nhà cho thuê phân khúc dưới 3,5 triệu đồng/tháng, phục vụ cho số đông sinh viên và người lao động có thu nhập trung bình (dưới 12 triệu đồng/tháng), cách trung tâm 10 km trở lên ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 90-95%. Phân khúc nhà cho thuê giá trung bình 3,5-5 triệu đồng/tháng, phục vụ người lao động có thu nhập khá (từ 13-20 triệu đồng/tháng), cách trung tâm 3-6 km cũng đạt tỷ lệ lấp đầy 85-90%.
Đối với phân khúc nhà cho thuê giá trên 5-7 triệu đồng/tháng bắt đầu có dấu hiệu biến động nhẹ với tỷ lệ lấp đầy đạt 80%, cứ sau mỗi đợt đáo hạn hợp đồng sáu tháng hoặc một năm, lại có 20-30% số lượng khách thuê trả phòng, phải kiếm khách mới. Nhà cho thuê giá 8-15 triệu đồng một tháng trở lên, có tỷ lệ lấp đầy giảm xuống còn 70-75%, khách thường xuyên trả phòng. Phân khúc nhà cho thuê giá 1.000 USD một tháng trở lên có tỷ lệ lấp đầy yếu hơn, đạt 65-70%, nhưng vẫn ở mức tích cực.
Đồng thời, theo báo cáo của các đơn vị khảo sát thị trường bất động sản thương mại CBRE, Cushman & Wakefield, Colliers, thị trường mặt bằng bán lẻ hiện đại (quận 1) là các khu trung tâm thương mại đều cho biết tỷ lệ lấp đầy mặt bằng đạt trên 90%, đa phần là khách thuê quốc tế. Đặc biệt một số nhỏ trung tâm thương mại đạt tỷ lệ lấp đầy đáng kinh ngạc lên đến 95-100%. Khảo sát này không bao gồm một số ít tòa tháp thương mại chủ động đóng cửa để nâng cấp, cải tạo, dự kiến khi các khu mua sắm này mở trở lại, giá thuê sẽ có xu hướng tăng cao hơn và có sẵn nguồn khách đặt hàng thuê trước.
Báo cáo mặt bằng bán lẻ TP HCM của CBRE Việt Nam cũng cho thấy 4 tháng đầu năm 2023, giá chào thuê mặt bằng tầng trệt của TTTM vị trí đắc địa quận 1 đạt mức trung bình 224 USD/m2 một tháng, chưa gồm (VAT) và phí dịch vụ, tăng 3% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy các khu trung tâm thương mại lên đến 95%, chủ yếu là cácnhà bán lẻ nước ngoài. Chỉ trong Quý I/2023, thị trường ghi nhận thêm hơn 20 thương hiệu mở mới và mở rộng để tăng hiện diện tại TP HCM.
Nhà phố mặt tiền cho thuê rơi vào cảnh vắng tanh
Trái ngược với sự sôi động của nhà để ở cho thuê và mặt bằng trung tâm thương mại thì nhà phố mặt tiền đang khá ảm đạm khi bị bỏ trống hàng loạt. Hơn 4 tháng qua, mặt bằng kinh doanh nhỏ lẻ truyền thống là nhà phố mặt tiền bỏ trống số lượng lớn. Dọc theo tuyến đường Lê Lợi, Ngô Đức Kế, Hồ Tùng Mậu, Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng, phố thời trang Nguyễn Trãi, phố Tây Bùi Viện (quận 1), nhà phố mặt tiền từng một thời kinh doanh sầm uất, nay bỏ trống hàng loạt.
Trước đây, các mặt bằng này được thương hiệu trong nước, doanh nghiệp Việt Nam quy mô vừa và nhỏ hoặc đơn vị kinh doanh cá thể thuê, song hiện nay nhiều khách thuê cũ đã rời đi, khách mới chưa đến, khiến mặt bằng bị trống tăng lên. Thực tế, giá thuê các mặt bằng này có xu hướng tăng phổ biến 15-20% và tăng cao nhất 30% so với giai đoạn đại dịch bùng phát (2020-2021), nhưng ngay cả mặt bằng nhà phố ổn định giá thuê, chỉ tăng 5-7% một năm vẫn vắng khách.
Quanh khu vực vòng xoay Nhà thờ Đức Bà – Bưu điện Thành phố cũng diễn ra tình trạng nhiều thương hiệu rút đi, điển hình quán cà phê Mellower Coffee nằm tại tòa nhà Metropolitan đóng cửa hồi cuối tháng 4. Hay eDiGi, cửa hàng bán lẻ ủy quyền cao cấp của Apple (APR) tại thị trường Việt Nam, thuộc hệ thống kinh doanh của tỷ phú Jonathan Hạnh Nguyễn, nằm liền kề Bưu điện Thành phố, cũng trả mặt bằng. Gần đó, quán Cafe Saigon La Poste dời đi hiện chưa có khách thuê mới. Sát đường sách, cửa hàng của McDonald’s rút đã lâu nhưng mặt bằng này vẫn bỏ trống.
Lý giải tình trạng thị trường nhà cho thuê tại TP HCM đang phân hóa mạnh
Theo bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, ưu điểm của mặt bằng bán lẻ trong khu trung tâm thương mại hiện đại vượt trội hơn so với nhà phố mặt tiền ở các khía cạnh: không gian mua sắm rộng lớn, đa dạng, nhiều trải nghiệm, tích hợp các tiện ích, đông đảo khách ghé thăm. Đây là hành vi tiêu dùng có xu hướng chuộng mua sắm trải nghiệm.
Sự khác biệt lớn giữa mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại hiện đại và nhà phố lẻ truyền thống chính là phục vụ các nhóm đối tượng khách thuê khác nhau, dẫn đến chiến lược kinh doanh và ngân sách cũng có nhiều khác biệt.
Phân khúc mặt bằng bán lẻ tại trung tâm thương mại hiện đại có đối tượng khách thuê chủ yếu là thương hiệu quốc tế hoặc các thương hiệu lớn trong nước. Nhóm khách thuê này thường hoạt động có chiến lược dài hơi, ngân sách thuê ổn định, xây dựng vị thế và tăng nhận diện thương hiệu. Còn mặt bằng bán lẻ là nhà phố mặt tiền thường phục vụ khách thuê trong nước, là doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc kinh doanh cá nhân đơn lẻ, ngân sách thuê hạn chế, nhu cầu thuần túy là bán hàng chứ không đặt nặng thương hiệu.
Ngoài ra, do ảnh hưởng tiêu cực từ lạm phát, chiến tranh, bóng ma suy thoái toàn cầu, nền kinh tế bắt đầu ngấm đòn: người tiêu dùng toàn cầu thắt chặt chi tiêu, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vẫn nhiều khó khăn chưa thể hồi phục như giai đoạn trước dịch. Do đó, nhu cầu thuê văn phòng làm việc, mặt bằng kinh doanh còn thấp, cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều nhà phố mặt tiền khu vực trung tâm bị bỏ trống như hiện nay.
>>> Xem thêm: Năm 2023, nhà đầu tư bất động sản ưu tiên an toàn và dòng tiền hơn lợi nhuận
