Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung, nếu so với chu kỳ trước giá chung cư tiếp tục bị đẩy lên cao và dự báo sẽ khó giảm. Vấn đề này đã diễn biến như thế nào và tại sao giá chung cư sẽ không giảm? Cùng REB tìm hiểu trong bài viết dưới đây!
Giá bất động sản đã tăng như thế nào?
Hơn một thập kỷ trước, khi địa ốc xuống dốc, giá nhà tại các độ thị lớn giảm đến 30%. Tại thời điểm đó, ở Hà Nội và TP. HCM hàng loạt chung cư đua nhau khuyến mãi cuối năm nhằm thu hồi vốn. Nguyên nhân chính của sự lao dốc về giá bán chủ yếu từ sự dư thừa nguồn cung, lượng tồn kho bất động sản quá lớn dẫn đến xu hướng giảm giá là tất yếu.
Đến thời điểm giữa năm 2022 và 2023, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu đi ngang và gặp khó khăn toàn diện, nhiều người cũng đang kỳ vọng các đợt điều chỉnh giá nhà giống thời kỳ 2008 – 2009; tuy nhiên giá nhà lại càng dâng cao hơn. Không giống như chu kỳ trước, nguồn cung thị trường hiện nay đặc biệt khan hiếm trong khi nhu cầu sở hữu nhà vẫn ở mức cao.
Bất động sản vẫn tăng giá đều đặn, đặc biệt là sản phẩm thuộc phân khúc chung cư. Trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá bán chung cư đã tăng từ 50 – 70% và TP. HCM là địa bàn ghi nhận mức tăng cao nhất, gấp đến 2 lần.
Nhìn vào những dự án tiêu biểu tại Bình Thạnh và Quận 2, có thể thấy rõ sự chênh lệch về giá chung cư so với 5 – 7 năm trước. Các dự án được thị trường chú ý nhiều nhất như Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú,… có mức giá từ 30 triệu/m2 nay đã tăng gấp đôi, gấp 3. Các dự án trung tâm như Vinhomes Ba Son khi mở bán có giá từ 60triệu/m2 gây nhiều tranh cãi, nhưng đến hiện tại cũng đã tăng lên gần 200 triệu/m2.
Tương tự, xu hướng tăng giá cũng được ghi nhận ở các quận xa trung tâm như Quận 9, Thủ Đức, Bình Tân, Tân Phú,… giá chung cư cũng đã tăng mạnh so với trước đó, từ 20 triệu/m2 lên trên 50 triệu/m2 trong vòng chưa đến 10 năm.
Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng tại các đô thị lớn đang kéo nhu cầu về nhà ở tăng vọt, trong khi quỹ đất để phát triển dự án dần cạn kiệt, tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng cũng chưa đáp ứng kịp thời, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm do tình trạng dự án chậm triển khai bởi vướng pháp lý và khó tiếp cận nguồn vốn.
Song song với đó, giá đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng bắt đầu được nâng cấp …cũng đã và đang thúc đẩy giá chung cư liên tục tăng lên.
Giá chung cư sẽ khó giảm
Đơn vị nghiên cứu CBRE cho biết, trong năm 2023 tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội dự kiến xuống thấp nhất trong 10 năm kể từ 2013, trong đó hơn 90% nguồn cung mới thuộc về phân khúc cao cấp. Tương tự tại TP. HCM, trong 3 năm trở lại đây, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70 – 80% trên thị trường.
Số dự án nhà ở mở bán mới trong 3 năm gần đây đếm trên đầu ngón tay. Đó là lý do những chủ đầu tư có rổ hàng ra mắt thời điểm này nghiễm nhiên neo giá bán cao và không có xu hướng giảm giá.
Theo ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch HoREA, thời điểm này các chủ đầu tư không có áp lực giảm giá để cạnh tranh với nguồn cung nhà ở bình dân, vừa túi tiền. Bên cạnh đó, nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý nhiều năm, khiến tổng chi phí đầu tư đội vốn lên rất cao nên doanh nghiệp khó có thể giảm giá. Cơ cấu giá bán các dự án nhà ở thương mại được tính bằng công thức: giá bán = giá thành + chi phí bán hàng + lợi nhuận. Do đó, dù doanh nghiệp có chủ động giảm chi phí bán hàng và cắt giảm lợi nhuận, giá thành vẫn là phần nặng nhất khiến giá bán tăng.
Chi phí đầu tư xây dựng tăng lên trong khi tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng chỉ được khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thu nhập doanh nghiệp nên phần này cũng tính vào giá bán, từ đó kéo giá lên cao.
Khi kinh tế TP. HCM quay lại đà tăng trưởng tích cực sau thời gian khó khăn, mức tăng trưởng quý I/2024 ghi nhận cao nhất trong 5 năm qua, thu nhập người dân được cải thiện, lãi suất ngân hàng ở mức thấp, không ít khách hàng nhận định mặc dù giá nhà đã tăng nhưng trong bối cảnh nguồn cung giỏ giọt như hiện tại, đây vẫn là thời điểm tốt để khách hàng cân nhắc mua nhà.
