Thị trường bất động sản Quý II/2026 đang chứng một nhịp “lệch pha”: Trong khi giá sơ cấp có điều chỉnh tăng giảm nhẹ nhưng vẫn ổn định, trong khi rổ hàng thứ cấp ghi nhận làn sóng giảm giá và nghẽn thanh toán cục bộ. 

Trước diễn biến trái chiều của hai cán cân này đẩy nhà đầu tư sành sỏi đứng trước một bài toán tài chính cực kỳ đau đầu: Nên chọn bất động sản sơ cấp – nơi dòng tiền được bảo vệ bởi các chính sách từ chủ đầu tư,hay săn tìm cơ hội tại thị trường thứ cấp để thâu tóm những tài sản hiện hữu có biên độ giảm giá sâu? Dưới đây là phân tích chi tiết từ chuyên gia

Vì sao thị trường sơ cấp và thứ cấp lại diễn biến khác nhau?

Mặt bằng giá thứ cấp tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ghi nhận những nhịp điều chỉnh giảm từ 5 – 12% do ba lực ép trực diện:

•  Sự ngộp thở của đòn bẩy: Khi các khoản vay mua nhà chạm mốc lãi suất thả nổi cao (phổ biến từ 11 – 13%) , nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” buộc phải giảm giá sâu để thu hồi vốn nhằm cơ cấu lại dòng nợ.  
• Sức ép cạnh tranh từ giỏ hàng sơ cấp: Nguồn cung sơ cấp gia tăng cũng đang làm thay đổi cán cân cung – cầu trên thị trường. Khi người mua có thêm nhiều lựa chọn, buộc một bộ phận người bán phải điều chỉnh kỳ vọng giá để tăng khả năng giao dịch. 
• Tâm lý “chờ đáy” của khách hàng: Việc giá nhà neo cao quá lâu khiến người mua thực tế trở nên thận trọng. Họ sẵn sàng kéo dài thời gian thương lượng và nghe ngóng với kỳ vọng giá thứ cấp sẽ tiếp tục bị ép xuống nữa.

Trong khi đó, thị trường sơ cấp nhìn chung vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định hơn. Thay vì điều chỉnh mạnh giá bán, nhiều chủ đầu tư lựa chọn thu hẹp biên lợi nhuận để gánh hộ 1 phần chi phí vốn cho người mua thông qua các chương trình hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu. Trong khi với bất động sản thứ cấp người mua gần như phải chuẩn bị 100% dòng tiền mặt lớn ngay khi giao dịch, hoặc vay thì phải chịu rủi ro lãi suất thả nổi neo cao. 

3 câu hỏi nhà đầu tư nên trả lời trước khi lựa chọn bất động sản sơ cấp hay thứ cấp

Thực tế, không có loại hình nào phù hợp với tất cả nhà đầu tư. Một tài sản chỉ thực sự trở thành khoản đầu tư hiệu quả khi phù hợp với mục tiêu, năng lực tài chính và chiến lược nắm giữ của người mua. Vì vậy, trước khi quyết định lựa chọn bất động sản sơ cấp hay thứ cấp, anh chị nên trả lời 3 câu hỏi dưới đây.

Anh chị đầu tư vì mục tiêu gì? 

• Nếu mục tiêu của anh chị là đón đầu quy hoạch và hạ tầng, tích lũy tài sản dài hạn.

→  Bất động sản sơ cấp sẽ là lựa chọn phù hợp khi nhà đầu tư được tham gia ngay từ giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển dự án. Đồng thời tận dụng các chính sách thanh toán linh hoạt để tối ưu dòng vốn và hưởng lợi khi hạ tầng, tiện ích dần hoàn thiện.

• Ngược lại, nếu mục tiêu là tạo dòng tiền ngay sau khi mua hoặc sở hữu một tài sản đã được kiểm chứng về chất lượng và khả năng khai thác thực tế.

→ Bất động sản thứ cấp có thể kiểm chứng thực tế. Mọi yếu tố từ chất lượng công trình, mật độ cư dân, kết nối hạ tầng đều có thể được kiểm chứng thực tế trước khi xuống tiền.

Năng lực tài chính hiện tại của anh chị?

• Nếu phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng hoặc muốn tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu.

 → Bất động sản sơ cấp thường có lợi thế nhờ các chính sách hỗ trợ lãi suất từ 1 – 5 năm, thanh toán giãn theo tiến độ, ưu đãi chiết khấu,.. Trong bối cảnh lãi suất vẫn tiềm ẩn biến động, những chính sách này giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong việc quản trị dòng tiền và hạn chế rủi ro tài chính. 

• Ngược lại, nếu đã sẵn nguồn vốn lớn cả thị trường thứ cấp và sơ cấp đều mang lại nhiều cơ hội hơn.

 → Mua thứ cấp nhà đầu tư dễ có giá tốt khi người bán đang chịu áp lực thu hồi vốn hoặc cơ cấu danh mục đầu tư, người mua có lợi thế thương lượng để tiếp cận những tài sản tốt với mức giá hợp lý.
 → Mua sơ cấp khi có nguồn vốn sẵn giúp người mua nhận được các ưu đãi chiết khẩu mạnh từ chủ đầu tư, dễ mua với giá tốt hơn so với các khách hàng dùng đòn bẫy hay thanh toán theo tiến độ, tạo biên độ lợi nhuận vượt trội hơn – lợi thế cạnh tranh lớn trên thị trường.

Anh chị ưu tiên sự an toàn hay sẵn sàng dành thời gian săn cơ hội tốt? 

• Nếu ưu tiên pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ và chiến lược đầu tư dài hạn, bất động sản sơ cấp từ các chủ đầu tư uy tín thường phù hợp hơn. 
• Ngược lại, nếu có kinh nghiệm thẩm định và chấp nhận dành thời gian tìm kiếm cơ hội, thị trường thứ cấp có thể mang lại mức giá hấp dẫn và biên lợi nhuận tốt hơn.

Các lưu ý để chọn 1 bất động sản đầu tư trong chu kỳ hiện nay

Thứ nhất, hạ tầng phải đi từ “kỳ vọng giấy” sang “hiện thực hóa”

Mọi thông tin quy hoạch, tin đồn mở đường hay xây cầu đều vô giá trị nếu chưa được phê duyệt. Một hạ tầng chỉ thực sự kích hoạt biên độ tăng giá của bất động sản khi đi vào hoạt động, thay đổi trực tiếp khả năng kết nối giao thông và tạo ra sự dịch chuyển cơ học của dân cư cũng như dòng vốn kinh tế. 

Thứ hai, bất động sản phải có nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền thực tế

Bất động sản bắt buộc phải giải được bài toán của người tiêu dùng cuối cùng (End-user) qua ba câu hỏi: Ai ở? Ai thuê? Và ai có đủ năng lực mua lại trong tương lai? Tài sản nằm trong khu vực có cộng đồng cư dân hiện hữu và hệ sinh thái tiện ích sống thật chính là bảo chứng cho tính thanh khoản. 

Thứ ba, mức giá phải hợp lý và tạo ra biên độ an toàn cho nhà đầu tư

Giá trị của một khoản đầu tư không nằm ở việc mua được tài sản rẻ nhất, mà nằm ở việc mua với mức giá đủ an toàn so với giá trị thực và khả năng tài chính của bản thân. Trong bối cảnh lãi suất đang ở mức cao 11 – 13%/năm, việc sử dụng đòn bẩy cần được tính toán thận trọng để tránh rơi vào áp lực bán ra trước khi tài sản kịp tăng trưởng.

→ Trong chu kỳ mới, lợi nhuận sẽ không còn đến từ việc mua nhanh hơn người khác, mà đến từ việc chọn đúng tài sản và quản trị rủi ro tốt hơn người khác. Dù là bất động sản sơ cấp hay thứ cấp, tài sản chỉ thực sự đáng đầu tư khi vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng tạo dòng tiền và được hỗ trợ bởi những yếu tố hạ tầng đang từng bước hiện thực hóa.