Mã định danh bất động sản – “Chiếc thẻ căn cước” giúp loại bỏ nỗi lo pháp lý

Trong quá trình chuyển đổi số của thị trường bất động sản, việc xây dựng cơ sở dữ liệu và áp dụng mã định danh điện tử cho từng bất động sản đang được xem là một bước tiến quan trọng. Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mỗi bất động sản sẽ từng bước được quản lý thông qua một mã định danh riêng, đồng thời Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất tiếp tục hoàn thiện quy định này trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm đồng bộ hệ thống dữ liệu của thị trường.

Đối với người mua, điều đáng quan tâm không nằm ở việc bất động sản có thêm một dãy mã số, mà là liệu công cụ này có giúp việc kiểm tra pháp lý trở nên minh bạch hơn, giảm bớt rủi ro và tạo sự chủ động trước khi xuống tiền hay không.

Bản chất của mã định danh: Thiết lập “hồ sơ số” cho mỗi bất động sản

Mã định danh bất động sản không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thay thế các giấy tờ pháp lý hiện hành. Đây là một mã số duy nhất được gắn với từng bất động sản để phục vụ việc quản lý, kết nối và tra cứu dữ liệu trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Có thể hình dung đơn giản, nếu mỗi cá nhân có số căn cước công dân thì mỗi bất động sản cũng sẽ có một “danh tính số” riêng. Thông qua mã định danh này, các thông tin liên quan đến bất động sản sẽ từng bước được quản lý trên cùng một hệ thống dữ liệu, thay vì phân tán ở nhiều cơ quan hoặc nhiều nguồn khác nhau như hiện nay.

Điều này không làm thay đổi quyền sở hữu hay giá trị pháp lý của bất động sản, nhưng tạo nền tảng để:

• Chuẩn hóa thông tin của từng sản phẩm.
• Thuận tiện hơn trong việc tra cứu và xác minh dữ liệu.
• Tăng tính minh bạch trong quá trình giao dịch.

Đây được xem là nền tảng quan trọng để xây dựng “hồ sơ số” cho từng bất động sản trong quá trình chuyển đổi số của thị trường.

Mã định danh mang lại những lợi ích gì cho người mua bất động sản?

Giá trị lớn nhất của mã định danh bất động sản là khả năng kết nối sản phẩm với một nguồn dữ liệu thống nhất. Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh bất động sản được tạo lập trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; với nhà ở hình thành trong tương lai, Sở Xây dựng gắn mã cùng thời điểm ban hành thông báo đủ điều kiện bán. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng đang đề xuất tiếp tục luật hóa mã định danh và yêu cầu giao dịch gắn với hệ thống dữ liệu.

Nếu hệ thống được vận hành đầy đủ, người mua có thể hưởng lợi ở bốn khía cạnh chính:

• Xác định đúng sản phẩm đang giao dịch: Mã riêng giúp phân biệt từng căn hộ hoặc phần diện tích sàn trong cùng một dự án, hạn chế nhầm lẫn giữa các sản phẩm có vị trí, diện tích hoặc tình trạng khác nhau.
• Có thêm căn cứ đối chiếu trước khi đặt cọc: Người mua không chỉ dựa vào bảng hàng, tài liệu quảng cáo hoặc thông tin môi giới cung cấp, mà có thể kiểm tra xem sản phẩm đó có được ghi nhận trên hệ thống và có khớp với hồ sơ giao dịch hay không.
• Hạn chế thông tin thiếu thống nhất: Khi một sản phẩm được gắn với một mã duy nhất, chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới và cơ quan quản lý có cơ sở cùng tham chiếu một bộ thông tin, thay vì mỗi bên sử dụng một cách mô tả khác nhau.
• Giảm thời gian xác minh: Việc tập trung dữ liệu về dự án và sản phẩm trên một hệ thống có thể giúp người mua giảm bớt quá trình tìm kiếm thông tin từ nhiều nguồn rời rạc. Tuy nhiên, phạm vi dữ liệu người dân được trực tiếp tra cứu còn phụ thuộc vào cách hệ thống được triển khai và quyền khai thác thông tin theo quy định.

==> Mã định danh bất động sản vì vậy không thay thế giấy chứng nhận, hợp đồng hay các bước thẩm định pháp lý. Vai trò của nó là giúp người mua có thêm một lớp dữ liệu chính thống để nhận diện đúng sản phẩm và kiểm tra sự thống nhất của thông tin trước khi giao dịch.

Người mua nên sử dụng mã định danh như thế nào để kiểm tra bất động sản an toàn hơn?

Để khai thác hiệu quả mã định danh, người mua nên kết hợp việc tra cứu với quá trình thẩm định pháp lý của bất động sản.

• Đầu tiên, đối chiếu thông tin của sản phẩm. Người mua nên kiểm tra mã định danh có đúng với căn hộ hoặc bất động sản đang được chào bán hay không, đồng thời xác nhận các thông tin cơ bản như tên dự án, vị trí, diện tích và loại hình sản phẩm có thống nhất với hồ sơ giao dịch.
• Tiếp theo, kiểm tra tính đồng nhất giữa dữ liệu số và hồ sơ pháp lý. Mã định danh bất động sản sẽ phát huy giá trị khi thông tin trên hệ thống phù hợp với các giấy tờ như văn bản đủ điều kiện mở bán, hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận hoặc các hồ sơ pháp lý liên quan. Nếu xuất hiện sự khác biệt giữa dữ liệu và hồ sơ thực tế, người mua cần yêu cầu bên bán giải trình trước khi tiếp tục giao dịch.
• Cuối cùng, không nên chỉ dựa vào mã định danh để đưa ra quyết định. Đây là công cụ hỗ trợ kiểm chứng thông tin chứ không thay thế quá trình thẩm định dự án. Người mua vẫn cần xem xét thêm các yếu tố như uy tín của chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, quy hoạch khu vực và những cam kết được thể hiện trong hợp đồng.

Có thể thấy, nếu trước đây người mua chủ yếu phải tin vào thông tin được cung cấp, thì khi hệ thống dữ liệu được hoàn thiện, họ sẽ có thêm điều kiện để kiểm chứng thông tin bằng dữ liệu chính thống. Đây mới là thay đổi quan trọng nhất mà mã định danh bất động sản mang lại, góp phần giúp quá trình giao dịch minh bạch và an toàn hơn.

Kỳ vọng một hệ thống dữ liệu đồng bộ để mã định danh bất động sản phát huy hiệu quả

Việc áp dụng mã định danh bất động sản được xem là bước tiến quan trọng trong quá trình số hóa thị trường. Tuy nhiên, hiệu quả của công cụ này không nằm ở việc mỗi bất động sản có thêm một mã số, mà phụ thuộc vào chất lượng và mức độ đồng bộ của dữ liệu được gắn với mã định danh đó.

Nếu dữ liệu chưa được cập nhật thường xuyên, thiếu sự liên thông giữa các cơ quan quản lý hoặc không phản ánh đúng tình trạng thực tế của bất động sản, người mua vẫn sẽ gặp khó khăn trong việc kiểm chứng thông tin trước khi giao dịch. Khi đó, mã định danh chỉ dừng lại ở vai trò nhận diện sản phẩm, chưa thể phát huy hết giá trị trong việc nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Đây cũng là lý do Bộ Xây dựng đang đề xuất tiếp tục bổ sung quy định về mã định danh trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Việc luật hóa không nhằm tạo thêm thủ tục hành chính, mà hướng tới xây dựng một cơ sở dữ liệu thống nhất, tạo nền tảng để các thông tin về dự án, sản phẩm và giao dịch được kết nối đồng bộ trên phạm vi toàn quốc.

Đối với người mua, điều được kỳ vọng không chỉ là có thể tra cứu thông tin của một bất động sản, mà còn là được tiếp cận một nguồn dữ liệu đầy đủ, chính xác và đáng tin cậy trước khi quyết định xuống tiền. Chỉ khi dữ liệu được chuẩn hóa và cập nhật đồng bộ, mã định danh bất động sản mới thực sự trở thành công cụ giúp thị trường minh bạch hơn và hỗ trợ người mua chủ động bảo vệ quyền lợi của mình.

>>> Xem thêm: Tại sao đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã “nhiều lần nhưng vẫn phải bỏ”?