Gần đây, Bộ Xây dựng đã quyết định bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sau khi tiếp thu nhiều ý kiến phản biện. Việc điều chỉnh này không chỉ liên quan đến quyền sở hữu căn hộ, mà còn cho thấy chính sách đang hướng đến mục tiêu vừa bảo vệ quyền lợi của người mua, vừa phù hợp với xu hướng phát triển đô thị trong dài hạn.
3 lý do khiến đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn nhiều lần chưa thể trở thành quy định
Một chính sách chỉ có thể trở thành quy định khi vừa giải quyết được mục tiêu quản lý, vừa tạo được sự đồng thuận từ xã hội. Với đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, nhiều chuyên gia cho rằng sau nhiều lần nghiên cứu, những lợi ích kỳ vọng vẫn chưa đủ sức thuyết phục so với các tác động có thể phát sinh đối với người mua nhà và thị trường. Có thể nhìn nhận qua ba lý do chính:
- Quyền sở hữu là yếu tố quyết định niềm tin của người mua.
Đối với phần lớn người dân, căn hộ không đơn thuần là nơi ở mà còn là tài sản tích lũy của cả gia đình trong nhiều năm. Khi quyền sở hữu chung cư có thời hạn theo thời gian, người mua sẽ không chỉ cân nhắc giá bán mà còn đặt câu hỏi về khả năng chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế và giá trị tài sản trong dài hạn. Nếu những băn khoăn này chưa được giải đáp rõ ràng, tâm lý e ngại là điều khó tránh khỏi. - Điểm nghẽn của cải tạo chung cư cũ không nằm ở thời hạn sở hữu.
Thực tế nhiều dự án cải tạo chậm triển khai không phải vì cư dân còn quyền sở hữu lâu dài, mà chủ yếu do vướng mắc trong công tác bồi thường, tái định cư, tỷ lệ đồng thuận giữa các chủ sở hữu, lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục pháp lý. Điều đó cho thấy nếu chỉ thay đổi cơ chế sở hữu nhưng chưa tháo gỡ các nút thắt này thì mục tiêu đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ vẫn khó đạt được. - Chính sách cần hài hòa giữa quyền tài sản và yêu cầu quản lý đô thị.
Nhà nước vẫn cần có cơ chế kiểm soát chất lượng và xử lý các công trình hết niên hạn sử dụng để bảo đảm an toàn. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng mục tiêu này có thể được thực hiện thông qua quy định về thời hạn sử dụng công trình, cơ chế kiểm định và cải tạo, thay vì quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm an toàn xây dựng, vừa duy trì sự ổn định của quyền tài sản được pháp luật bảo hộ.
Nhìn từ ba khía cạnh trên có thể thấy, việc đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn nhiều lần chưa được thông qua không đồng nghĩa mục tiêu phát triển nhà ở chung cư không còn được ưu tiên. Ngược lại, khi căn hộ ngày càng trở thành loại hình nhà ở chủ đạo tại các đô thị lớn, việc duy trì một cơ chế sở hữu lâu dài được xem là nền tảng để người dân yên tâm lựa chọn và gắn bó lâu dài với loại hình nhà ở này.
Vì sao cơ chế sở hữu lâu dài ngày càng quan trọng trong xu hướng phát triển đô thị?
Việc duy trì cơ chế sở hữu lâu dài không chỉ xuất phát từ yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của người dân, mà còn gắn với định hướng phát triển đô thị trong nhiều thập kỷ tới. Khi tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, quỹ đất tại các khu vực trung tâm dần thu hẹp, phát triển nhà ở theo chiều cao được xem là xu hướng tất yếu để sử dụng hiệu quả tài nguyên đất và nâng cao chất lượng sống.
Đây cũng là mô hình đã được nhiều đô thị lớn trên thế giới như Singapore, Tokyo hay Seoul áp dụng trong nhiều năm qua. Thay vì mở rộng thành phố theo chiều ngang, các đô thị này ưu tiên phát triển các khu căn hộ mật độ cao, qua đó dành thêm quỹ đất cho hệ thống giao thông công cộng, công viên, trường học, bệnh viện và các không gian sinh hoạt cộng đồng. Cách tiếp cận này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân số ngày càng tăng mà còn góp phần xây dựng đô thị phát triển bền vững và đáng sống hơn.
Tại Việt Nam, định hướng phát triển cũng đang đi theo xu hướng tương tự. Theo Chương trình phát triển đô thị quốc gia và quy hoạch của nhiều địa phương, căn hộ chung cư sẽ tiếp tục giữ vai trò là loại hình nhà ở chủ đạo tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn trong những năm tới. Điều này giúp sử dụng hiệu quả quỹ đất, hạn chế tình trạng đô thị mở rộng thiếu kiểm soát và tạo dư địa đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
>>>Xem thêm: Tác động của chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê tại các đô thị lớn TP.HCM, Hà Nội
Trong bối cảnh đó, việc xây dựng niềm tin đối với loại hình căn hộ trở thành yếu tố quan trọng không kém việc gia tăng nguồn cung. Một chính sách ổn định về quyền sở hữu sẽ giúp người dân yên tâm lựa chọn chung cư như một tài sản để an cư và tích lũy lâu dài, từ đó tạo nền tảng cho chiến lược phát triển đô thị theo hướng nén và bền vững.
Kỳ vọng chính sách pháp luật đồng bộ để bảo vệ quyền lợi người mua
Để chung cư thực sự trở thành loại hình nhà ở chủ đạo tại các đô thị lớn, chính sách pháp luật còn cần được hoàn thiện theo hướng đồng bộ trong toàn bộ vòng đời của công trình, từ thời điểm người dân mua nhà đến khi chung cư xuống cấp và phải xây dựng lại.
Sự đồng bộ này được kỳ vọng tạo ra những chuyển biến thực chất:
- Đối với người mua và cư dân: Quyền sở hữu, chuyển nhượng, thế chấp và thừa kế cần được bảo đảm rõ ràng. Khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc không còn an toàn, người dân cũng phải biết cụ thể mình được bồi thường ra sao, bố trí tạm cư ở đâu, có được tái định cư tại chỗ hay không và quyền sở hữu đối với căn hộ mới được xác lập như thế nào.
- Đối với quá trình cải tạo chung cư cũ: Các quy định về kiểm định chất lượng, phá dỡ, quy hoạch lại dự án, lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường và tái định cư cần được kết nối thành một quy trình thống nhất. Nếu mỗi khâu chịu sự điều chỉnh khác nhau và thiếu cơ chế phối hợp, dự án vẫn có thể kéo dài dù công trình đã xuống cấp nghiêm trọng.
- Đối với thị trường chung cư: Một hành lang pháp lý rõ ràng sẽ giúp người mua không chỉ an tâm về quyền sở hữu hiện tại mà còn dự đoán được quyền lợi của mình trong tương lai. Đây là nền tảng để duy trì thanh khoản, khả năng định giá và niềm tin vào căn hộ như một tài sản tích lũy lâu dài.
Như vậy, vấn đề cần giải quyết không chỉ là căn hộ được sở hữu bao nhiêu năm, mà là quyền lợi của người dân được bảo vệ thế nào khi công trình bước sang giai đoạn xuống cấp, cải tạo và xây dựng lại. Khi các quy định về nhà ở, đất đai và xây dựng được vận hành thống nhất, việc bảo vệ quyền tài sản và chỉnh trang đô thị mới có thể được thực hiện song song, thay vì phải lựa chọn giữa hai mục tiêu.
Với người đang và sẽ lựa chọn căn hộ chung cư, điều quan trọng không chỉ là quyền sở hữu được bảo đảm, mà còn là một hệ thống pháp luật đồng bộ để quyền lợi của mình luôn được bảo vệ trong suốt vòng đời của căn hộ. Đây cũng là nền tảng để thị trường chung cư phát triển bền vững và trở thành lựa chọn an cư lâu dài tại các đô thị hiện đại.
