Tác động của chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê tại các đô thị lớn TP.HCM, Hà Nội

Nhiều năm qua, câu chuyện an cư tại các siêu đô thị luôn là bài toán đau đầu đối với cả người dân lẫn các cơ quan quản lý. Bất chấp những nỗ lực từ Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, cơn khát nhà ở vẫn âm ỉ cháy khi giá nhà liên tục lập đỉnh mới, bỏ xa tốc độ tăng trưởng thu nhập thực tế. Sự mất cân bằng này không chỉ tạo áp lực lên hệ thống an sinh mà còn bộc lộ những góc khuất, những nghịch lý mang tính hệ thống đòi hỏi một cuộc giải phẫu toàn diện.

Để hiểu vì sao Nhà nước phải đưa ra chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê, trước hết cần nhìn thẳng vào thực trạng đầy biến động của thị trường trong thời gian qua.

Vì sao thị trường bất động sản đô thị rơi vào nghịch lý “khát” nhà ở?

Thực tế nhiều năm qua, dù đã có Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội và hàng loạt chính sách hỗ trợ, thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội vẫn tồn tại những hạn chế và nghịch lý lớn:

• Cơ cấu sản phẩm nhà ở đang bị lệch pha nghiêm trọng khi quá thiên về sở hữu (để bán), trong khi nhu cầu thuê nhà ở với giá hợp lý của người lao động, lao động trẻ và công nhân di cư là rất lớn nhưng chưa được đáp ứng tương xứng.
• Giá nhà ở thương mại bị đẩy lên quá cao, vượt xa mặt bằng thu nhập của đại bộ phận người dân. Phân khúc nhà ở phù hợp với người có thu nhập trung bình và thấp chưa được quan tâm đúng mức.
• Nguồn cung nhà ở xã hội vừa thiếu, vừa phân bổ chưa hợp lý; nhiều dự án thiếu kết nối với các hạ tầng xã hội thiết yếu (y tế, văn hóa, giáo dục) và thiếu gắn kết với khu vực tập trung nhiều người lao động.
• Các doanh nghiệp thiếu động lực tham gia do lợi nhuận định mức thấp, thời gian thu hồi vốn dài, quy trình thủ tục pháp lý, xin phép dự án nhà ở xã hội kéo dài, phức tạp.

Chính bối cảnh khủng hoảng nguồn cung này đã đặt ra yêu cầu cấp thiết phải có một giải pháp mang tính chiến lược và đột phá từ cơ quan quản lý Nhà nước.

Sự ra đời và mục đích cốt lõi của chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê

Để giải quyết triệt để những bất cập trên, Nhà nước đã đưa ra một quyết sách thay đổi hoàn toàn cuộc chơi:

Chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê xuất phát từ việc triển khai Chỉ thị 34 của Ban Bí thư về nhà ở xã hội. Định hướng này được cụ thể hóa bằng Thông báo số 64-TB/VPTW ban hành ngày 22/5/2026, truyền đạt kết luận chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm sau buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ. Đặc biệt, trong năm 2026, Nhà nước sẽ sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để tháo gỡ vướng mắc, tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho mô hình này.

Về mục đích chiến lược: Chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê được xác định là một “trụ cột chiến lược” từ nay đến năm 2030 nhằm:

• Quán triệt quan điểm “quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân”, coi việc tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp khả năng chi trả là thước đo của tiến bộ xã hội.
• Chuyển mạnh tư duy của người dân từ “phải sở hữu, mua bán” sang “thuê nhà dài hạn với giá hợp lý” để giảm áp lực tích lũy tài chính.
• Tái cấu trúc, điều hòa lại cán cân cung – cầu trên thị trường bất động sản theo tinh thần: “Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản”. (Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ ngày 19/5)

Vai trò “kiến tạo” thay vì “bao cấp” của Nhà nước 

Để hiện thực hóa các mục tiêu trên, Nhà nước chuyển sang vai trò kiến tạo thông qua cơ chế thị trường có sự định hướng và quản lý hiệu quả. Không bao cấp hoàn toàn nhưng không để thị trường tự do điều tiết. Cụ thể, Nhà nước sẽ tập trung thực hiện 4 nhóm hành động:

• Kiến tạo thể chế và ưu đãi tài chính: Nghiên cứu chính sách đất đai, cấp tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp; xây dựng chính sách thuế – phí rõ ràng để khuyến khích và thu hút khu vực tư nhân, các tổ chức phi lợi nhuận tham gia xây dựng, tài trợ vốn và vận hành chung cư cho thuê.
• Cải cách và rút ngắn thủ tục: Áp dụng cơ chế “một cửa, một đầu mối” quốc gia nhằm rút ngắn và tạo thuận lợi cho các quy trình đầu tư, quy hoạch, giao đất và cấp phép xây dựng cho các dự án nhà cho thuê.
• Quy hoạch quỹ đất sạch và hạ tầng đồng bộ: Yêu cầu các địa phương chủ động giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất sạch. Quy hoạch phân khúc nhà ở này phải gắn liền với quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ xã hội thiết yếu (giao thông, trường học, y tế…) trước hết tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và vùng động lực hóa nhanh.
• Quản lý, phân loại và chống trục lợi: Phân loại nhà ở theo 4 nhóm (thương mại, cho thuê, công vụ, chính sách) để áp dụng cơ chế riêng; đồng thời ứng dụng công nghệ số, xây dựng nền tảng dữ liệu thống nhất (kết nối VNeID, thuế, đất đai) để kiểm soát chặt chẽ đối tượng thụ hưởng, kiên quyết không để xảy ra tình trạng đầu cơ hay trục lợi chính sách.

Kỳ vọng chính sách trở thành “van điều tiết” đưa bất động sản về giá trị thực

Sự can thiệp kịp thời của chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê sẽ mang lại những chuyển biến tích cực mang tính vĩ mô:

• Đối với thị trường bất động sản: Giúp điều hòa, kéo giảm sự lệch pha cung – cầu. Việc hướng dòng vốn vào phân khúc cho thuê giá hợp lý sẽ triệt tiêu bớt dòng vốn đầu cơ thổi giá, đưa bất động sản về đúng giá trị tiêu dùng thực tế, tạo lập một thị trường lành mạnh, minh bạch.
• Đối với nền kinh tế: Giải quyết triệt để bài toán an cư cho nguồn lực lao động tại các siêu đô thị lớn và vùng nhập cư. Khi người lao động yên tâm về chỗ ở ổn định, an toàn, năng suất lao động tổng thể sẽ được nâng cao, tạo nền tảng vững chắc để thúc đẩy kinh tế vùng và các hành lang kinh tế quan trọng phát triển bền vững.

Tác động đa chiều của chính sách trong vòng 5 năm tới

Khi các quy định pháp lý đi vào vận hành và các tập đoàn lớn (như Hoa Sen, Phú Cường, Becamex…) dồn dập triển khai hàng vạn căn hộ theo cam kết từ đầu năm 2026, thị trường trong 5 năm tới sẽ có những tác động phân hóa sâu sắc:

• Người thu nhập thấp, công nhân di cư (Tác động tích cực): Nhóm đối tượng này sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn cung căn hộ cho thuê dồi dào, diện tích hợp lý (có thể từ 25-35 m2), chất lượng sống được đảm bảo nhờ hạ tầng lưu trú đồng bộ do doanh nghiệp và Công đoàn phối hợp xây dựng.
• Doanh nghiệp địa ốc lớn (Tác động định hướng): Buộc phải chuyển dịch một phần nguồn lực và chiến lược kinh doanh sang phân khúc nhà cho thuê chuyên nghiệp để tận dụng các ưu đãi về đất đai, thủ tục và nguồn vốn của Nhà nước, chấp nhận biên “lợi nhuận hợp lý” để đổi lấy dòng tiền dài hạn ổn định.
• Giới kinh doanh căn hộ dịch vụ, phòng trọ tư nhân (Áp lực cạnh tranh gay gắt): Đây là nhóm chịu tác động trực diện nhất từ quy luật cung cầu. Trong 5 năm tới, khi nguồn cung căn hộ cho thuê từ các dự án chuyên nghiệp tăng vọt, tính cạnh tranh trong thị trường sẽ đẩy lên rất cao. Hệ quả là giá thuê trên thị trường rất khó tăng. Khách thuê sẽ có xu hướng dịch chuyển sang các căn hộ chung cư cho thuê giá rẻ có hạ tầng đồng bộ. Điều này buộc các cá nhân kinh doanh phòng trọ truyền thống, căn hộ dịch vụ tự phát phải hạ giá thuê hoặc chấp nhận chi phí đầu tư nâng cấp chất lượng dịch vụ để giữ chân khách hàng.
• Chính quyền địa phương (Áp lực trách nhiệm): Phải chủ động rà soát quỹ đất sạch, lập kế hoạch gắn với nhu cầu thực tế và chịu trách nhiệm kiểm tra, giám sát bằng mô hình liên kết (như liên kết 3 bên: Người lao động – Doanh nghiệp – Công đoàn) để đưa nhà ở đến đúng đối tượng.

Phân khúc bất động sản nào nằm ngoài tầm ảnh hưởng của chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê?

Mặc dù tạo ra làn sóng cạnh tranh lớn ở phân khúc bình dân, chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê hoàn toàn phân định rõ ranh giới tác động:

• Phân khúc cho thuê căn hộ cao cấp và bất động sản hạng sang: Do bản chất của chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê là công cụ điều tiết an sinh xã hội dành cho người thu nhập thấp và trung bình, phân khúc cao cấp hoàn toàn đứng ngoài cuộc. Khách hàng của phân khúc này (thượng lưu, chuyên gia nước ngoài,…) luôn đặt ưu tiên hàng đầu vào các tiêu chuẩn khắt khe về vị trí trung tâm, tiện ích đặc quyền, an ninh tuyệt đối và giá trị khẳng định đẳng cấp. Sự khác biệt hoàn toàn về tệp khách hàng và nhu cầu giúp phân khúc cao cấp giữ vững quỹ đạo riêng, không bị cuốn vào áp lực cạnh tranh giá của làn sóng nhà thuê đại trà.

• Người dân đã ổn định chỗ ở: Những hộ gia đình đã sở hữu nhà riêng ổn định, có tài sản tích lũy lớn và không nằm trong dòng dịch chuyển lao động sẽ không chịu tác động trực tiếp từ chính sách này.

Có thể thấy, chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê theo tinh thần của Thông báo 64-TB/VPTW không chỉ đơn thuần là một giải pháp tình thế nhằm hạ nhiệt cơn khát nhà ở; mà sẽ tái định hình lại toàn bộ cuộc chơi trên thị trường bất động sản đô thị. Bằng việc đưa phân khúc cho thuê trở thành trụ cột chiến lược, Nhà nước đang từng bước trả bất động sản về đúng giá trị tiêu dùng thực tế, mở ra cơ hội an cư công bằng cho hàng triệu người lao động.

Với chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê, trong vòng 5 năm tới, áp lực cung lớn sẽ tạo ra một cuộc sàng lọc khốc liệt, buộc các dòng sản phẩm bình dân phải tự nâng cấp và cạnh tranh gay gắt về giá.

Tuy nhiên, sự phân hóa này lại một lần nữa khẳng định định luật về giá trị độc bản của bất động sản hạng sang: Khách hàng thượng lưu luôn đứng ngoài các làn sóng điều tiết an sinh, bởi nhu cầu của họ thuộc về một hệ sinh thái tiện ích đặc quyền và vị thế độc tôn hoàn toàn khác biệt. Bước ngoặt chính sách năm 2026 chính là chiếc van điều tiết hoàn hảo, giúp thị trường phát triển minh bạch, bền vững và phân cực một cách lành mạnh.

>>> Xem thêm: TP.HCM sau sáp nhập – Bản đồ bất động sản đang thay đổi