Lãi vay vẫn ở mức cao, chính sách tài chính đang trở thành “đòn bẩy” quyết định sức mua trên thị trường bất động sản

Sau giai đoạn tháo gỡ pháp lý và khơi thông nguồn cung, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi mới. Tuy nhiên, thay vì cạnh tranh bằng giá bán, nhiều chủ đầu tư lại đồng loạt tung ra các chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay ân hạn nợ gốc để thu hút người mua. Diễn biến này cho thấy cuộc cạnh tranh của thị trường đang có sự dịch chuyển rõ rệt, khi các chính sách tài chính dần trở thành yếu tố quyết định sức mua trong bối cảnh mặt bằng lãi vay vẫn duy trì ở mức cao.

Sau giai đoạn dài chịu áp lực bởi vướng mắc pháp lý và thiếu nguồn cung, thị trường bất động sản năm 2026 đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực hơn. Hàng loạt dự án được tái khởi động, nguồn cung mới tại các đô thị lớn dần cải thiện nhờ những chính sách tháo gỡ của Chính phủ và việc hoàn thiện khung pháp lý.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với sức mua phục hồi. Theo báo cáo của DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 16% so với cùng kỳ, nhưng lượng hấp thụ chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 62% so với nửa cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ dao động 20–30%, thấp hơn nhiều so với giai đoạn thị trường tăng trưởng.

Những con số này cho thấy, thị trường hiện không còn thiếu sản phẩm để lựa chọn. Thay vào đó, điểm nghẽn đang chuyển sang khả năng tiếp cận tài chính của người mua. Điều này thể hiện rõ qua ba xu hướng:

• Chi phí vay vốn tăng mạnh: Sau khi kết thúc giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi của nhiều khoản vay mua bất động sản dao động khoảng 12–14%/năm, một số khoản vay có thể lên tới 15–16%/năm tùy thời điểm và chính sách của từng ngân hàng.
• Người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính: Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM theo báo cáo quý I/2026 chỉ khoảng 40%, thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 60% của giai đoạn thị trường ổn định. Đơn vị này cho rằng áp lực lãi suất và chi phí vốn khiến người mua kéo dài thời gian ra quyết định, đặc biệt với các khoản vay dài hạn.
• Xu hướng ưu tiên nhu cầu ở thực ngày càng rõ nét: Báo cáo tâm lý người tiêu dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy người mua hiện không còn đặt kỳ vọng tăng giá ngắn hạn lên hàng đầu. Thay vào đó, họ quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, khả năng khai thác sử dụng và đặc biệt là phương án tài chính đi kèm.

Sự thay đổi này cũng phản ánh một thực tế: giá bán không còn là yếu tố duy nhất quyết định giao dịch. Với phần lớn người mua sử dụng vốn vay, điều họ quan tâm trước tiên không còn là “mua được hay không”, mà là “có đủ khả năng duy trì khoản vay trong nhiều năm hay không”. Chính áp lực tài chính này đang làm thay đổi rõ rệt hành vi xuống tiền của người mua trên thị trường.

Người mua thay đổi tâm thế từ đòn bẩy sang vốn tự có

Nếu như giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng sử dụng tỷ lệ vay cao để tối ưu lợi nhuận, thì bức tranh hiện nay đã có sự thay đổi rõ rệt. Khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức 12–14%/năm, việc sử dụng đòn bẩy tài chính không còn là lựa chọn phù hợp với nhiều khách hàng, đặc biệt là nhóm mua ở thực.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 96,9% người mua hiện ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, trong khi vị trí kết nối hạ tầng và khả năng khai thác sử dụng cũng trở thành những tiêu chí được cân nhắc hàng đầu. Điều này cho thấy kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho nhu cầu sở hữu những tài sản có giá trị sử dụng thực và khả năng giữ giá trong dài hạn.

Sự thay đổi này cũng phản ánh qua cách người mua xây dựng kế hoạch tài chính. Thay vì tối đa hóa tỷ lệ vay để gia tăng lợi nhuận như trước, nhiều khách hàng bắt đầu ưu tiên sử dụng nguồn vốn tự có nhiều hơn, đồng thời dành thời gian tính toán khoản thanh toán hàng tháng, thời điểm trả nợ gốc và khả năng ứng phó nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao.

Chính sự thay đổi trong hành vi của người mua đang buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược bán hàng. Thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá bán hay chiết khấu, nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển sang xây dựng các phương án tài chính linh hoạt nhằm giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng.

Chính sách tài chính đang trở thành “cuộc đua” mới giữa các chủ đầu tư

Sự thay đổi trong hành vi của người mua đang buộc các chủ đầu tư phải thiết kế lại chiến lược bán hàng. Khi khách hàng thận trọng hơn với đòn bẩy và ưu tiên khả năng cân đối dòng tiền, giảm giá trực tiếp không còn là công cụ duy nhất để kích thích giao dịch. Thay vào đó, thị trường đang chứng kiến cuộc cạnh tranh bằng các phương án tài chính kéo dài xuyên suốt quá trình sở hữu.

Trên thị trường hiện nay, các chủ đầu tư chủ yếu cạnh tranh bằng ba nhóm chính sách tài chính:

• Giảm áp lực vốn ban đầu: Người mua chỉ cần thanh toán khoảng 10–30% giá trị sản phẩm trong giai đoạn đầu, phần còn lại được chia nhỏ theo tiến độ dài hơn.
• Kiểm soát chi phí vay: Nhiều dự án hỗ trợ lãi suất trong những năm đầu, cố định lãi vay hoặc áp dụng mức trần khoảng 8–9% để hạn chế rủi ro khi thị trường biến động.
• Lùi thời điểm chịu áp lực trả nợ: Chính sách ân hạn gốc từ 3–5 năm hoặc giãn thanh toán đến sau thời điểm bàn giao giúp khách hàng có thêm thời gian tích lũy và chuẩn bị nguồn tiền.

Thực tế, việc chuyển trọng tâm từ giảm giá sang chính sách tài chính xuất phát từ hai nguyên nhân chính: Thứ nhất, chi phí đất, xây dựng và vốn đầu vào vẫn ở mức cao nên dư địa điều chỉnh giá không lớn. Thứ hai, vấn đề của người mua hiện nay không chỉ là tổng giá trị bất động sản mà còn là số tiền phải chi trả trong từng giai đoạn. Một sản phẩm có giá thấp hơn nhưng yêu cầu đóng vốn dồn dập vẫn có thể khó tiếp cận hơn dự án có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán dài và chi phí vay được kiểm soát.

Tuy nhiên, sự xuất hiện ngày càng nhiều của các chương trình ưu đãi cũng khiến người mua đứng trước một bài toán mới: đâu mới là một chính sách tài chính thực sự hiệu quả?

Người mua nên đánh giá một chính sách tài chính như thế nào trước khi xuống tiền?

Khi ngày càng nhiều dự án cùng triển khai hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay ân hạn nợ gốc, việc so sánh các chính sách tài chính không còn đơn thuần dựa trên mức ưu đãi được quảng bá. Điều người mua cần quan tâm là phương án nào thực sự giúp giảm áp lực dòng tiền trong suốt quá trình sở hữu.

Chẳng hạn, một dự án hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng nhưng sau đó áp dụng lãi suất thả nổi, trong khi dự án khác chỉ hỗ trợ lãi suất trong thời gian ngắn hơn nhưng có chính sách cố định hoặc khống chế mức lãi vay trong nhiều năm tiếp theo. Xét trên toàn bộ vòng đời khoản vay, phương án thứ hai có thể giúp người mua chủ động dòng tiền và hạn chế rủi ro tốt hơn.

Vì vậy, trước khi quyết định xuống tiền, người mua không nên chỉ so sánh mức ưu đãi được quảng bá mà cần đánh giá toàn bộ phương án tài chính của dự án. Một số tiêu chí quan trọng gồm:

• Thời gian hỗ trợ lãi suất và mức lãi suất sau khi kết thúc ưu đãi.
• Thời điểm bắt đầu trả nợ gốc, tránh dồn áp lực tài chính vào cùng một giai đoạn.
• Tiến độ thanh toán có phù hợp với khả năng tích lũy và kế hoạch dòng tiền của bản thân hay không.
• Khả năng tạo dòng tiền sau khi nhận nhà, đặc biệt với bất động sản đầu tư hoặc nghỉ dưỡng, nhằm hỗ trợ chi phí vay vốn.
• Các điều kiện đi kèm như phí trả nợ trước hạn, điều kiện giải ngân hoặc những nghĩa vụ tài chính phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị người mua nên giới hạn tổng số tiền trả nợ hàng tháng ở mức khoảng 40% thu nhập ổn định, đồng thời xây dựng kịch bản dòng tiền nếu lãi suất tăng thêm 2–3 điểm phần trăm và duy trì quỹ dự phòng tương đương 3–6 tháng chi phí sinh hoạt. Đây là những yếu tố giúp hạn chế rủi ro khi thị trường hoặc thu nhập có biến động.

Một chính sách tài chính hiệu quả không được đánh giá bằng mức ưu đãi lớn nhất, mà bằng khả năng giúp người mua duy trì dòng tiền ổn định trong suốt quá trình sở hữu. Đây cũng sẽ là tiêu chí ngày càng quan trọng khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc.

Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ cạnh tranh mới, nơi giá bán không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức mua. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, những chủ đầu tư xây dựng được phương án tài chính phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc khơi thông giao dịch. Đồng thời, người mua cũng cần thay đổi cách tiếp cận, từ việc so sánh mức ưu đãi sang đánh giá toàn diện bài toán dòng tiền trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

>>> Xem thêm: Tác động của chính sách ưu tiên phát triển căn hộ cho thuê tại các đô thị lớn TP.HCM, Hà Nội