Lần đầu tiên, giá nhà TP. HCM đủ điều kiện mở bán đã đạt mức 9,39 tỷ đồng/căn, chiếm lĩnh gần như toàn bộ thị trường bất động sản, làm tăng sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm nhà ở. Điều này khiến thị trường nhà ở trở nên thiếu tính bền vững và không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế
Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong suốt 11 tháng qua, TP.HCM chỉ có 12 dự án nhà ở được cấp phép đầu tư, trong đó chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội. Những dự án này chủ yếu được giải quyết qua cơ chế phân cấp, ủy quyền, với 6 dự án do Sở Kế hoạch Đầu tư và 6 dự án do UBND TP Thủ Đức giải quyết. Đặc biệt, không có dự án nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội nào được cấp phép giao đất hay cho thuê đất. Chỉ có hai dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng trong năm nay.
Tính đến nay, TP. HCM chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai, với 31.167 căn hộ – chỉ bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai hàng năm trong các năm trước đây. Số lượng dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn và đưa sản phẩm ra thị trường giảm 75%, chỉ còn 4 dự án, với tổng cộng 1.611 căn nhà. Đáng chú ý, tất cả các căn nhà này đều thuộc phân khúc cao cấp, giảm 90% so với cùng kỳ năm 2023.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định rằng lần đầu tiên trong lịch sử, phân khúc nhà ở cao cấp đã chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản tại TP.HCM. Ông Châu cho biết hiện tại trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân mới, khiến cơ cấu sản phẩm nhà ở ngày càng mất cân đối. Điều này tạo ra một thị trường bất động sản thiếu bền vững và không đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Theo ông Châu, giá nhà trung bình của 1.611 căn nhà thuộc 4 dự án nhà ở cao cấp đã được đưa ra thị trường trong 11 tháng đầu năm 2024 là 9,39 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, đây chỉ mới là giá nhà sơ cấp, còn giá bán thực tế trên thị trường chắc chắn sẽ cao hơn.
Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra rằng, trong những năm qua, cơ cấu sản phẩm nhà ở tại TP.HCM đã trở nên mất cân đối. Năm 2020, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến 70% tổng số căn hộ. Trong giai đoạn 2022-2023, tỷ lệ này lần lượt là 72%, 78,3% và 68,55%. Điều này cho thấy sự thiếu hụt trầm trọng nhà ở trung cấp và bình dân, làm tăng giá trị bất động sản và tạo ra sự khó khăn cho những người có thu nhập thấp và trung bình.
Nguyên nhân và dự báo giá nhà
Ông Châu cho rằng sự gia tăng liên tục của giá nhà trong những năm qua xuất phát từ việc thiếu nguồn cung nhà ở thương mại. Giai đoạn 2015-2023, giá căn hộ chung cư đã tăng từ 15-20%. Dự báo trong năm 2025, giá bán căn hộ sẽ tiếp tục tăng từ 15-20% so với năm nay do bảng giá đất điều chỉnh.
Mặc dù thị trường bất động sản TP.HCM đang phục hồi và có dấu hiệu tăng trưởng trở lại từ quý II/2023, ông Châu khẳng định rằng trong năm 2025, thị trường vẫn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn.
Chủ tịch HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực tái cấu trúc lại mô hình kinh doanh, đầu tư, và sản phẩm bất động sản để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Đồng thời, cần hướng tới việc giảm giá nhà để có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân, tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững hơn.
>>> Xem thêm: Dự báo thị trường bất động sản năm 2025: Một chu kỳ phát triển mới bắt đầu
