Chính sách tháo gỡ pháp lý tiếp tục được đề xuất sửa đổi nhằm khơi thông nguồn cung bất động sản

Chính sách tháo gỡ pháp lý đang trở thành một trong những trọng tâm được thị trường bất động sản kỳ vọng nhằm khơi thông nguồn cung và tháo gỡ các điểm nghẽn kéo dài trong quá trình triển khai dự án. Dù Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thực tế triển khai vẫn phát sinh nhiều vướng mắc, khiến không ít dự án chưa đủ điều kiện mở bán hoặc chậm đưa sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên, điều người mua quan tâm không chỉ là nguồn cung có tăng lên hay không, mà là liệu những thay đổi này có thực sự giúp thị trường minh bạch hơn, nhiều lựa chọn hơn và vận hành ổn định hơn trong dài hạn.

Trong vài năm trở lại đây, tình trạng thiếu nguồn cung liên tục được nhắc đến tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Nhiều người cho rằng thị trường đang thiếu quỹ đất hoặc thiếu dự án mới. Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy vấn đề không nằm ở số lượng dự án được đầu tư mà ở số lượng dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 3.297 dự án nhà ở đang được triển khai với quy mô khoảng 5,9 triệu căn. Bộ cũng dự báo trong năm 2026, nguồn cung có thể tăng khoảng 40%, tương đương hơn 340.000 sản phẩm khi nhiều dự án được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý. Điều này cho thấy thị trường không thiếu dự án, mà đang thiếu những dự án có thể chuyển thành nguồn cung thực tế phục vụ người mua.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ quá trình hoàn thiện pháp lý. Để một dự án được mở bán, chủ đầu tư phải trải qua nhiều thủ tục liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Chỉ cần một khâu bị kéo dài, toàn bộ tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường cũng sẽ chậm theo. Vì vậy, dù hàng nghìn dự án vẫn đang được triển khai, người mua vẫn chỉ tiếp cận được một lượng sản phẩm khá hạn chế, tạo nên tình trạng khan hiếm nguồn cung trong nhiều năm qua.

=> Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay không phải thiếu dự án để phát triển, mà là thiếu những dự án đã hoàn tất pháp lý và đủ điều kiện trở thành nguồn cung thực tế.

Sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, kỳ vọng lớn nhất của thị trường là các điểm nghẽn pháp lý sẽ sớm được tháo gỡ, qua đó khơi thông nguồn cung bất động sản. Tuy nhiên, sau gần hai năm triển khai, thực tiễn cho thấy nhiều dự án vẫn gặp khó khăn trong quá trình hoàn thiện thủ tục và đủ điều kiện mở bán.

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện cơ chế thực thi, thay vì chỉ dừng lại ở việc ban hành khung pháp lý mới.

Theo dự thảo đang được Bộ Tư pháp thẩm định, nội dung sửa đổi tập trung vào đơn giản hóa điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, rà soát các thủ tục hành chính còn chồng chéo và điều chỉnh quy trình theo hướng tinh gọn hơn. Đây được xem là bước hoàn thiện tiếp theo sau khi hệ thống pháp luật mới đã được ban hành, nhằm đảm bảo các quy định có thể đi vào thực tiễn hiệu quả hơn.

Lần sửa đổi này hướng tới ba mục tiêu chính:

• Rút ngắn thời gian đưa dự án ra thị trường bằng cách đơn giản hóa các thủ tục hành chính không còn phù hợp.
• Khắc phục sự chồng chéo trong quá trình thực thi, giúp doanh nghiệp không phải lặp lại nhiều bước xác nhận cho cùng một nội dung giữa các cơ quan quản lý.
• Vẫn bảo đảm quyền lợi của người mua, bởi các điều kiện về đất đai, quy hoạch, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng và nghĩa vụ tài chính vẫn là yêu cầu bắt buộc trước khi dự án được phép mở bán.

==> Có thể thấy, lần sửa đổi này không thay đổi tiêu chuẩn pháp lý của một dự án bất động sản, mà tập trung hoàn thiện cách vận hành của hệ thống pháp luật để các quy định sau khi ban hành thực sự phát huy hiệu quả trong thực tế.

Nếu những đề xuất sửa đổi được thông qua và triển khai hiệu quả, tác động lớn nhất sẽ không chỉ nằm ở việc rút ngắn thủ tục pháp lý, mà còn làm thay đổi cách thị trường bất động sản vận hành. Lợi ích sẽ lan tỏa đến cả doanh nghiệp, thị trường và người mua nhà.

• Đối với doanh nghiệp phát triển dự án: Việc rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục giúp chủ đầu tư sớm đưa sản phẩm ra thị trường, giảm áp lực chi phí vốn và chi phí tài chính phát sinh trong thời gian chờ đợi. Dòng tiền được cải thiện cũng tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp tục triển khai các dự án mới, thay vì phải “giam” vốn ở những dự án đã hoàn thành nhưng chưa thể mở bán.
• Đối với thị trường bất động sản: Khi nhiều dự án đủ điều kiện được đưa ra thị trường đúng tiến độ, nguồn cung sẽ được bổ sung đều hơn thay vì xuất hiện theo từng đợt nhỏ. Điều này góp phần giảm tình trạng khan hiếm cục bộ, tăng tính cạnh tranh giữa các dự án và giúp quan hệ cung – cầu vận hành theo hướng ổn định hơn. Đây cũng là một trong những điều kiện để thị trường phát triển bền vững, thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ “thiếu hàng – tăng giá”.
• Đối với người mua nhà: Khi có nhiều dự án cùng mở bán, người mua sẽ có thêm cơ hội so sánh về vị trí, chất lượng, pháp lý, chính sách thanh toán và giá bán trước khi đưa ra quyết định. Áp lực phải xuống tiền nhanh vì lo ngại “hết hàng” hay giá tiếp tục tăng cũng sẽ giảm bớt, giúp quá trình mua nhà trở nên chủ động và an toàn hơn.

==> Khi các điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, lợi ích không chỉ thuộc về doanh nghiệp mà sẽ lan tỏa đến toàn bộ thị trường. Cuối cùng, người mua là đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất khi có thêm lựa chọn, thêm thời gian cân nhắc và một môi trường giao dịch minh bạch, cạnh tranh hơn.

Việc tiếp tục hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản được xem là một tín hiệu tích cực đối với thị trường, nhưng đây không phải là “chìa khóa vạn năng” có thể ngay lập tức giải quyết bài toán nguồn cung. Trên thực tế, quá trình phát triển một dự án bất động sản còn liên quan đến nhiều khâu khác như quy hoạch, giao đất, giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng, xác định nghĩa vụ tài chính và sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý ở địa phương.

Ngay cả khi thủ tục mở bán được đơn giản hóa, dự án vẫn khó có thể triển khai đúng tiến độ nếu các khâu trước đó tiếp tục bị kéo dài. Điều này cũng lý giải vì sao sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, Chính phủ và Bộ Xây dựng vẫn tiếp tục rà soát để sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp với thực tiễn.

Bên cạnh đó, hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào việc các địa phương triển khai thống nhất và đồng bộ. Nếu mỗi địa phương áp dụng theo cách khác nhau hoặc quá trình xử lý hồ sơ vẫn còn chậm, mục tiêu khơi thông nguồn cung sẽ khó đạt được như kỳ vọng, dù quy định pháp luật đã được điều chỉnh.

==> Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là bước tiến quan trọng để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, nhưng nguồn cung chỉ thực sự được cải thiện khi các quy định mới được thực thi đồng bộ, nhất quán và xuyên suốt từ Trung ương đến địa phương.

>>> Xem thêm: Mã định danh bất động sản – “Chiếc thẻ căn cước” giúp loại bỏ nỗi lo pháp lý