Đề xuất chuyển đổi linh hoạt giữa các dự án nhà ở: Bắt nhịp nhu cầu ở thực và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở tại TP.HCM

Sáng 28/7, Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội dự án Luật Phát triển đô thị, trong đó đề xuất cho TP.HCM được chuyển đổi linh hoạt giữa dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và nhà ở tái định cư. Đề xuất này không chỉ hướng đến tháo gỡ những điểm nghẽn trong phát triển nhà ở xã hội, mà còn kỳ vọng giúp địa phương chủ động điều tiết nguồn cung theo nhu cầu thực tế, mở thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người mua ở thực.

Điểm quan trọng nhất của đề xuất không chỉ là phát triển nhà ở xã hội, mà là trao cho TP.HCM quyền chủ động điều tiết nguồn cung nhà ở thông qua cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa các loại hình dự án và rút gọn một số thủ tục đầu tư.

Cụ thể, TP.HCM được đề xuất:

• Chuyển đổi linh hoạt giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư phù hợp với nhu cầu thực tế.
• Được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển nhà ở trong một số trường hợp theo quy định.
• Không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với một số dự án đủ điều kiện.

⮕Điều này giúp TP.HCM có thêm công cụ để chủ động điều tiết cơ cấu nguồn cung, thay vì chỉ thực hiện vai trò quản lý, phê duyệt theo cơ chế hiện hành.

Vì sao đây là thay đổi lớn?

Sở dĩ đây được xem là thay đổi đáng chú ý vì hiện nay, khi một dự án muốn chuyển đổi công năng thường phải trải qua nhiều thủ tục như:

• Điều chỉnh quy hoạch.
• Chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Điều chỉnh quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
• Điều chỉnh nghĩa vụ tài chính.
• Điều chỉnh thiết kế, giấy phép xây dựng.

Những thủ tục này có thể kéo dài 12–36 tháng, khiến việc điều chỉnh dự án không theo kịp nhu cầu thực tế của thị trường. Dự thảo Luật Phát triển đô thị được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt này bằng việc trao thêm quyền chủ động cho TP.HCM trong điều tiết nguồn cung nhà ở.

Tác động của đề xuất chuyển đổi linh hoạt nhà ở xã hội và thương mại đến nguồn cung

Nếu được Quốc hội thông qua, đề xuất này không chỉ tháo gỡ thủ tục đầu tư mà còn có thể tạo ra những thay đổi theo từng giai đoạn trong quá trình phát triển nhà ở.

• Trong ngắn hạn: TP.HCM có thêm công cụ để xử lý các dự án đang vướng pháp lý, rút ngắn một số thủ tục về giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và chấp thuận chủ trương đầu tư trong các trường hợp đủ điều kiện. Điều này giúp giảm thời gian chuẩn bị đầu tư vốn có thể kéo dài 12–36 tháng.
• Trong trung hạn: Nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền có cơ hội được cải thiện nhờ tận dụng quỹ đất, quỹ nhà và các dự án hiện có. Đây là yếu tố quan trọng để TP.HCM tiến gần hơn mục tiêu phát triển gần 199.400 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, trong khi đến đầu năm 2026 mới khởi công khoảng 11.000 căn.
• Trong dài hạn: Thành phố có thể chủ động điều tiết cơ cấu nguồn cung theo nhu cầu thực tế, hạn chế tình trạng thiếu nhà ở xã hội trong khi một số loại hình nhà ở hoặc quỹ nhà tái định cư chưa được khai thác hiệu quả.

Bên cạnh đó, nhiều cơ chế mới cũng đang được nghiên cứu nhằm tháo gỡ đồng thời nguồn cung, điều kiện tiếp cận và động lực phát triển nhà ở xã hội, gồm:

• Đề xuất nâng ngưỡng thu nhập tối đa của hộ gia đình được mua nhà ở xã hội lên khoảng 60 triệu đồng/tháng, nhằm mở rộng nhóm người có nhu cầu ở thực nhưng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại được tiếp cận chính sách.
• HoREA đề xuất bỏ quy định khống chế trần lợi nhuận đối với nhà ở thương mại giá phù hợp, chuyển sang quản lý bằng giá bán và tiêu chuẩn sản phẩm nhằm tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

⮕ Có thể thấy, cơ chế chuyển đổi linh hoạt không phải là giải pháp đơn lẻ mà là một mắt xích trong chuỗi chính sách đang được đề xuất nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Người mua ở thực

• Có thêm lựa chọn ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền khi nguồn cung được cải thiện.
• Thời gian chờ dự án có thể được rút ngắn, nhờ các dự án được tháo gỡ thủ tục và triển khai nhanh hơn.
• Cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội được mở rộng, nếu các đề xuất về điều kiện mua và phát triển nhà ở xã hội được thông qua.
• Giảm áp lực cạnh tranh khi mua nhà, do nguồn cung không còn quá khan hiếm như hiện nay.

Nhà đầu tư ngắn hạn

• Biên độ tăng giá ngắn hạn có thể thu hẹp khi nguồn cung được bổ sung linh hoạt hơn.
• Chiến lược đầu tư dựa vào sự khan hiếm sẽ kém hiệu quả hơn, thay vào đó thị trường sẽ ưu tiên các dự án có vị trí, pháp lý và khả năng khai thác thực tế.

Người đã sở hữu hoặc đang quan tâm nhà ở thương mại

• Tốc độ tăng giá của một số dự án có thể chậm lại nếu khu vực xuất hiện thêm nguồn cung nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp.
• Tuy nhiên, giá trị của dự án vẫn phụ thuộc chủ yếu vào vị trí, chất lượng phát triển, tiện ích, pháp lý và phân khúc khách hàng, nên không phải mọi dự án đều chịu tác động như nhau.

⮕ Nhìn tổng thể, đề xuất này hướng đến mục tiêu đưa thị trường phát triển cân bằng hơn, giảm sự phụ thuộc vào tình trạng khan hiếm nguồn cung và mở thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện pháp lý và việc triển khai đồng bộ tại TP.HCM.

Các cơ chế mới không chỉ hướng đến người mua mà còn tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.

• Doanh nghiệp có quỹ đất sạch được hưởng lợi khi thủ tục đầu tư được rút gọn, giúp giảm thời gian chờ, chi phí vốn và chủ động điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thị trường.
• Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội có thêm cơ hội mở rộng nguồn cung nhờ cơ chế chỉ định chủ đầu tư trên một số quỹ đất do Nhà nước quản lý, cùng các chính sách ưu đãi về đầu tư, xây dựng và vận hành.
• Doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có thêm động lực nếu đề xuất bỏ trần lợi nhuận của HoREA được xem xét, góp phần thu hút dòng vốn vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Doanh nghiệp cần lưu ý gì?

• Doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp có thể phải điều chỉnh danh mục sản phẩm để thích ứng với xu hướng ưu tiên phát triển nhà ở vừa túi tiền.
• Dù được trao thêm cơ chế, giá bán, tiêu chuẩn dự án và điều kiện triển khai vẫn phải tuân thủ quy định của cơ quan quản lý.

⮕ Khi doanh nghiệp có thêm động lực đầu tư và rút ngắn thời gian phát triển dự án, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp cũng có cơ hội được cải thiện, qua đó mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua ở thực.

Người mua và nhà đầu tư nên lưu ý gì trước các đề xuất mới?

Các đề xuất hiện mới đang trong quá trình xem xét và chưa có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu được thông qua, mỗi nhóm khách hàng sẽ chịu tác động khác nhau từ những thay đổi của chính sách. Vì vậy, việc chuẩn bị chiến lược phù hợp ngay từ giai đoạn này sẽ giúp hạn chế rủi ro và tận dụng tốt hơn những cơ hội khi chính sách được triển khai.

Đối tượng	Điều nên cân nhắc
Người mua ở thực	Chủ động theo dõi nguồn cung giai đoạn 2027–2028. Nên ưu tiên các dự án gần tuyến metro, trung tâm việc làm hoặc khu công nghiệp, vì đây là những khu vực vừa thuận tiện an cư, vừa có tiềm năng được ưu tiên phát triển hạ tầng và nguồn cung trong thời gian tới.
Nhà đầu tư căn hộ cao cấp	Nên ưu tiên các dự án có lợi thế cạnh tranh bền vững như vị trí trung tâm, gần metro, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng khai thác thực tế. Khi nguồn cung được cải thiện, yếu tố khan hiếm sẽ không còn là lợi thế duy nhất.
Nhà đầu tư trung hạn	Đánh giá mức độ cạnh tranh của nguồn cung mới trong khu vực trong bán kính 3–5 km trước khi quyết định đầu tư.
Nhà đầu tư đất nền vùng ven	Không nên đầu tư theo kỳ vọng chuyển đổi dự án hoặc thông tin quy hoạch chưa được phê duyệt. Cần kiểm tra kỹ quy hoạch, tiến độ hạ tầng và các văn bản pháp lý trước khi xuống tiền.

Đề xuất chuyển đổi linh hoạt giữa nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và nhà tái định cư không chỉ nhằm tăng số lượng dự án, mà còn hướng đến việc điều tiết nguồn cung theo nhu cầu thực tế. Nếu được triển khai hiệu quả, chính sách có thể mang lại nhiều lợi ích như:

• Tăng khả năng khai thác hiệu quả quỹ đất và các dự án hiện có.
• Mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu ở thực.
• Giảm sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu của thị trường.
• Thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn, thay vì phụ thuộc vào tình trạng khan hiếm nguồn cung.

Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc vào tính minh bạch của cơ chế chuyển đổi, khả năng đầu tư hạ tầng đồng bộ và quá trình triển khai thực tế. Nếu thiếu các điều kiện này, việc tăng nguồn cung có thể chưa đạt được mục tiêu nâng cao chất lượng an cư và phát triển đô thị bền vững.

>>>Xem thêm: Chính sách tháo gỡ pháp lý tiếp tục được đề xuất sửa đổi nhằm khơi thông nguồn cung bất động sản