Đề xuất bỏ trần thanh toán mua nhà ‘trên giấy’: Cán cân rủi ro sẽ nghiêng về ai?

Bộ Xây dựng hiện đang đề xuất bỏ 3 mức trần thanh toán khi mua nhà “trên giấy”, một động thái đang thu hút sự chú ý lớn từ dư luận. Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cơ quan này đề xuất bãi bỏ các mức trần thanh toán vốn được gắn liền với tiến độ xây dựng của dự án hình thành trong tương lai. Mặc dù quy định mới nhằm tạo sự linh hoạt, các chuyên gia cảnh báo rằng điều này có thể đẩy cán cân rủi ro tài chính về phía người mua nhà.

Để đánh giá đúng tác động, chúng ta cần đặt lên bàn cân so sánh giữa “hàng rào” pháp lý hiện hữu và những thay đổi đang được định hình.

Quy định hiện hành (Hàng rào bảo vệ người mua)

• Quá trình thanh toán được chia nhỏ thành nhiều đợt và bắt buộc phải gắn chặt với tiến độ thi công, xây dựng thực tế tại công trường.
• Ở đợt thanh toán đầu tiên (đã bao gồm toàn bộ tiền đặt cọc), khách hàng chỉ phải đóng tối đa không quá 30% giá trị hợp đồng.
• Chủ đầu tư trong nước bị giới hạn nghiêm ngặt: không được phép thu quá 70% giá trị hợp đồng trước khi chính thức bàn giao nhà cho người mua.
• Đối với loại hình thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, tỷ lệ thanh toán tối đa trước thời điểm nhận bàn giao bị trần lại ở mức 50%.

Đề xuất mới (Trao quyền tự thỏa thuận)

• Tiến độ thanh toán tiền mua nhà hình thành trong tương lai không còn bị ràng buộc bởi các tỷ lệ cứng mà do bên mua và bán tự thỏa thuận.
• Hành lang pháp lý duy nhất được giữ lại là chủ đầu tư không được phép thu quá 95% tổng giá trị hợp đồng khi khách hàng chưa chính thức được cấp giấy chứng nhận sở hữu (sổ hồng/sổ đỏ).
• 5% giá trị hợp đồng còn lại bắt buộc phải được giữ lại tại tài khoản phong tỏa của ngân hàng và chỉ được giải tỏa khi người mua đã cầm sổ trên tay.

Việc xóa bỏ các mức trần thanh toán và trao quyền “tự thỏa thuận” mang lại sự cởi mở cho doanh nghiệp, nhưng vô tình đẩy người mua vào vị thế bất lợi, dễ tổn thương trước biến động của thị trường.

• Nguy cơ đóng tiền lớn nhưng rủi ro tài sản treo: Lấy ví dụ từ ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property: Với một căn nhà trị giá 1 tỷ đồng đang trong quá trình xây dựng, quy định cũ bảo vệ khách hàng khi chỉ cho phép chủ đầu tư thu tối đa 700 triệu đồng trước khi bàn giao. Tuy nhiên, nếu áp dụng cơ chế mới theo thỏa thuận, người mua có nguy cơ phải móc hầu bao tới 950 triệu đồng dù nhà vẫn chưa nên hình nên dạng. Điều này khiến khách hàng rơi vào thế phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ tài chính và năng lực của chủ đầu tư.
• Biến người mua thành “chủ nợ không có bảo đảm” cho doanh nghiệp: Dưới góc nhìn pháp lý, luật hiện hành tạo ra các “hàng rào” cốt lõi để bắt buộc chủ đầu tư phải huy động nguồn vốn chủ sở hữu hoặc dòng vốn tín dụng, thay vì dồn toàn bộ áp lực tài chính sang khách hàng. Việc bỏ trần thanh toán chẳng khác nào gỡ bỏ “phanh an toàn”, khiến doanh nghiệp dễ dàng lạm dụng vốn góp từ người dân để làm dự án, đẩy toàn bộ rủi ro đình trệ, chậm tiến độ về phía người mua.
• Tạo áp lực cực lớn cho người thu nhập thấp trong giao dịch thuê mua: Trần thanh toán 50% trước đó vốn là chiếc phao cứu sinh giúp giảm tải áp lực tài chính ban đầu cho phân khúc nhà ở xã hội hoặc thuê mua. Nếu bãi bỏ mức trần này, các chủ đầu tư có xu hướng thu gom vốn nhanh từ sớm, làm gia tăng rủi ro cho nhóm khách hàng vốn là bên yếu thế, thiếu vắng các công cụ thẩm định pháp lý và thông tin minh bạch trên thị trường.

Trước những khoảng trống pháp lý có thể đẩy người mua vào thế rủi ro cao, các chuyên gia đầu ngành đã đưa ra các kiến nghị nhằm thiết lập lại sự cân bằng lợi ích giữa các bên:

• Đề xuất giữ nguyên các mức trần thanh toán: Cần thiết duy trì khung pháp lý hiện hành về trần thanh toán khi mua bán và thuê mua nhà trên giấy. Cụ thể, nên giữ vững mức trần tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà để bảo đảm sự an toàn tài chính cho người dân.
• Bắt buộc gắn chặt thanh toán với tiến độ thực tế: Các đợt rót vốn của người mua phải đi kèm các mốc xây dựng thực tế tại công trường và phải có cơ quan, đơn vị độc lập kiểm chứng rõ ràng.
• Trao quyền tự vệ và tạm ngừng thanh toán cho khách hàng: Để tạo thế cân bằng, dự thảo cần bổ sung cơ chế bảo vệ: Trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ minh bạch thông tin, chậm cập nhật dữ liệu dự án hoặc sử dụng dòng tiền sai mục đích cam kết, người mua hoàn toàn có quyền đơn phương tạm ngừng thanh toán mà không bị quy vào lỗi vi phạm hợp đồng.

Việc Bộ Xây dựng đề xuất bãi bỏ trần thanh toán khi mua nhà “trên giấy” đang mở ra hướng đi linh hoạt hơn cho doanh nghiệp nhưng lại đẩy toàn bộ gánh nặng và rủi ro tài chính về phía khách hàng. Để thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững, các chuyên gia vẫn kiến nghị cơ quan quản lý cần cân nhắc kỹ lưỡng, duy trì các hàng rào pháp lý và gắn chặt tiến độ dòng tiền với thực tế xây dựng, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua nhà.

>>>Xem thêm: Chính sách tháo gỡ pháp lý tiếp tục được đề xuất sửa đổi nhằm khơi thông nguồn cung bất động sản